Airbnb et résidence principale : comment déclarer vos revenus en 2025 ?

De plus en plus de propriétaires choisissent de louer leur résidence principale sur Airbnb pour générer un revenu complémentaire. Cette solution est tentante, mais elle implique des obligations fiscales précises. Beaucoup pensent que ces revenus ne sont pas imposés ou qu’ils passent inaperçus. En réalité, l’administration fiscale surveille de près ce type de location L’imposition Airbnb résidence principale suit des règles strictes, notamment des plafonds de revenus, des régimes fiscaux spécifiques et des obligations déclaratives.

Dans cet article, nous allons voir comment déclarer ces revenus correctement et quelles stratégies adopter pour optimiser votre fiscalité.

Les règles fiscales à connaître pour louer sa résidence principale

Avant de louer votre logement sur Airbnb, il faut comprendre les règles fiscales en vigueur. L’administration fiscale impose un cadre précis pour éviter toute dérive et pour garantir que cette activité reste un complément de revenu et non une activité professionnelle déguisée.

Qu’est-ce qu’une résidence principale aux yeux du fisc ?

La résidence principale est le logement dans lequel vous habitez au moins 8 mois par an. Cela signifie que vous ne pouvez pas le louer en permanence. Vous devez y résider la majeure partie de l’année et la location ne doit pas remettre en cause ce statut.

À partir du 1ᵉʳ janvier 2025, la durée maximale de location pour une résidence principale est réduite de 120 jours à 90 jours par an dans certaines communes, notamment Paris. Dans d’autres grandes villes comme Lyon ou Bordeaux, la limite reste à 120 jours, sauf décision contraire des autorités locales. Si vous dépassez cette durée, votre logement peut être requalifié en résidence secondaire, entraînant des obligations supplémentaires, telles que l’obtention d’une autorisation de changement d’usage.

Quels plafonds de revenus sont applicables ?

Les revenus issus de la location de votre résidence principale sont soumis à un seuil d’exonération sous certaines conditions.

Si vous louez une ou plusieurs pièces de votre logement et que les revenus ne dépassent pas 760 € par an, vous êtes exonéré d’impôt. Au-delà de ce seuil, vous devez déclarer ces revenus et payer des impôts selon un régime fiscal spécifique.

Si vos revenus sont inférieurs à 77 700 € par an, vous pouvez bénéficier du régime micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire de 50 %. Cela signifie que vous ne payez des impôts que sur la moitié de vos revenus.

Si vos revenus dépassent 77 700 €, ou si vous souhaitez déclarer vos charges réelles, vous devez opter pour le régime réel. Celui-ci permet de déduire toutes vos charges de gestion, d’entretien et les frais de plateforme, mais il demande plus de rigueur comptable.

Les conditions pour bénéficier d’un régime fiscal avantageux

Pour éviter un redressement fiscal, certaines conditions doivent être respectées.

Le logement doit rester votre habitation principale et ne pas être loué en continu toute l’année. Le prix de location ne doit pas être excessif pour bénéficier d’une exonération ou d’un régime avantageux. Enfin, il est obligatoire de déclarer tous les revenus perçus, même s’ils sont faibles.

Les différents régimes d’imposition pour Airbnb en résidence principale

En louant votre résidence principale sur Airbnb, vous devez choisir entre deux régimes d’imposition : le micro-BIC ou le régime réel.

Le régime micro-BIC : un choix simplifié

Le micro-BIC est souvent la solution la plus simple. Il s’applique si vous ne dépassez pas 77 700 € de revenus locatifs par an. Avec ce régime, l’administration fiscale applique un abattement de 50 %, ce qui réduit automatiquement le montant imposable.

C’est un régime avantageux si vous avez peu de charges. Vous n’avez pas besoin de justifier vos dépenses, et la déclaration est rapide. Cependant, si vous avez des coûts importants liés à la gestion de votre location, ce régime peut être moins intéressant.

Le régime réel : quand l’utiliser ?

Si vos charges dépassent 50 % de vos revenus, le régime réel est plus avantageux. Vous pouvez déduire les frais de gestion, les cotisations sociales, les réparations et l’amortissement du mobilier.

Ce régime permet de réduire considérablement l’impôt sur le revenu, mais il demande plus de rigueur. Il faut conserver toutes les factures et remplir une comptabilité détaillée. Si vous louez votre logement régulièrement et que vous avez des frais importants, ce régime peut être une bonne option.

Comment choisir entre ces deux régimes ?

Si vous avez peu de charges et que vous souhaitez une gestion simple, le micro-BIC est la meilleure option. Si vous avez des dépenses élevées et que vous voulez optimiser votre fiscalité, le régime réel est plus adapté.

Les obligations déclaratives pour vos revenus Airbnb

Les étapes pour déclarer vos revenus en ligne

Les revenus perçus sur Airbnb doivent être déclarés sur le site des impôts. Vous devez renseigner la somme perçue dans la rubrique des revenus industriels et commerciaux (BIC).

Airbnb transmet déjà les revenus perçus aux services fiscaux. Même si vous ne recevez pas de courrier vous rappelant de déclarer ces sommes, vous êtes responsable de les intégrer à votre déclaration.

Les sanctions en cas de non-déclaration

Ne pas déclarer vos revenus locatifs vous expose à des sanctions fiscales, telles que des amendes pouvant atteindre 5 000 € pour non-déclaration en mairie et jusqu’à 50 000 € pour infraction au code de l’urbanisme. De plus, à Paris, à partir de 2025, si vous dépassez les 90 jours autorisés, Airbnb peut bloquer automatiquement votre annonce. 

Les exonérations possibles pour une résidence principale

Certaines locations peuvent bénéficier d’une exonération totale d’impôt. Si vous louez une chambre meublée dans votre résidence principale et que le prix du loyer est raisonnable, ces revenus peuvent être exonérés.

Cela permet d’arrondir ses fins de mois sans subir une fiscalité lourde. Toutefois, il faut rester attentif aux plafonds de revenus et bien vérifier les conditions fiscales.

Conseils pour optimiser la gestion fiscale de vos revenus Airbnb

Faire appel à un expert-comptable : est-ce nécessaire ?

Si vous percevez des revenus locatifs importants, un expert-comptable peut vous aider à optimiser votre déclaration et à éviter les erreurs. Il peut aussi vous conseiller sur le régime fiscal le plus avantageux.

Les erreurs courantes à éviter

De nombreux loueurs omettent de déclarer correctement leurs revenus ou de déduire les charges admissibles, telles que les frais de plateforme. Certains dépassent également la limite autorisée de jours de location sans en être conscients. Il est essentiel de se tenir informé des réglementations en vigueur pour éviter un redressement fiscal.

Anticiper les évolutions législatives

Les règles fiscales changent régulièrement. L’imposition des revenus Airbnb pourrait évoluer en fonction des décisions du gouvernement. Mieux vaut rester informé et adapter sa stratégie fiscale en conséquence.

Conclusion

Mettre en location sa résidence principale sur Airbnb permet de générer un revenu complémentaire, mais cette activité est soumise à une fiscalité spécifique. Il est essentiel de choisir le bon régime fiscal, de bien déclarer ses revenus et d’anticiper les évolutions légales pour éviter tout problème avec le fisc.

Si vous souhaitez optimiser votre imposition et réduire vos cotisations sociales, un expert-comptable peut être une aide précieuse. Vous pouvez également faire appel à ParisBnB, qui vous accompagne dans la gestion de votre location en toute conformité. En respectant les règles fiscales et en adaptant votre stratégie, vous pourrez profiter pleinement de cette opportunité sans risquer de sanctions fiscales.

Questions Fréquemment Posées