Augmentation loyer entre locataires : règles 2026

L’augmentation loyer entre locataires reste strictement encadrée dans les zones tendues. Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 reconduit le dispositif pour les contrats conclus ou renouvelés entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027. En principe, le nouveau loyer ne peut pas dépasser celui payé par le précédent locataire. Des exceptions existent néanmoins en cas de travaux, de loyer manifestement sous-évalué ou de longue vacance. Voici les règles à connaître avant de signer un nouveau bail.

Le cadre légal de l’augmentation de loyer entre deux locataires en 2026

Le décret du 20 juillet 2026 : reconduction de l’encadrement

Le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, modifié par le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, reconduit l’encadrement de l’évolution des loyers pour les contrats conclus entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027. Il maintient le régime existant sans modifier les principales règles applicables.

Lors d’une relocation, le loyer du nouveau contrat ne peut en principe pas dépasser celui appliqué au précédent locataire. Si ce montant n’a pas été révisé au cours des douze mois précédant la signature du nouveau bail, une actualisation fondée sur l’indice de référence des loyers peut être appliquée. D’autres possibilités de réévaluation existent notamment en cas de travaux admissibles ou de loyer manifestement sous-évalué, sous réserve du respect des conditions prévues par la réglementation.

Les zones tendues : définition et critères d’application

La loi définit une zone tendue comme une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. Ce déséquilibre entraîne des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, caractérisées notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens et le nombre élevé de demandes de logement par rapport aux emménagements annuels dans le parc locatif social.

Les communes concernées figurent à l’annexe 1° du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, relatif à la taxe sur les logements vacants. Ce zonage a fait l’objet d’une modification par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, qui a actualisé la liste des communes.

Lorsqu’une commune est classée en zone tendue, l’ensemble de son territoire est concerné : tous ses quartiers subissent les mêmes règles sans distinction géographique interne.

Types de baux concernés par la réglementation

Le dispositif s’applique aux contrats de location de logements, nus ou meublés, incluant le bail mobilité, à usage de résidence principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale, soumis à la loi du 6 juillet 1989. Les colocations à baux multiples entrent également dans le champ d’application.

Toutefois, plusieurs catégories de logements échappent à cette réglementation. Les logements appartenant aux organismes HLM, les logements conventionnés APL, les logements soumis à la loi de 1948 et les locations saisonnières ne sont pas concernés par l’encadrement de l’évolution des loyers. De même, les logements réservés à un usage de résidence secondaire du locataire ou à usage de logement de fonction bénéficient d’une fixation libre du loyer.

Par ailleurs, l’article 1-1 du décret, inséré en 2022, exclut les logements classés F ou G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette exclusion s’explique par l’application d’un régime plus strict : l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le loyer du nouveau contrat portant sur un logement classé F ou G ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants.

Peut-on augmenter le loyer entre deux locataires en zone tendue ?

Le principe : plafonnement au dernier loyer appliqué

Lors d’une relocation, le montant du loyer demandé au nouveau locataire ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent occupant, hors charges. Cette règle constitue le socle de l’augmentation loyer entre locataires en zone tendue. Le propriétaire ne peut fixer librement le montant du loyer, même si le marché local connaît une évolution à la hausse.

Le dernier loyer pratiqué s’entend du loyer de base, charges locatives exclues. Ce montant représente le plafond légal, indépendamment de la tension observée dans le quartier ou de l’évolution des prix du marché immobilier local. L’augmentation loyer entre deux locataires reste donc encadrée par ce principe de stabilité, sauf exceptions strictement définies par la loi.

Révision avec l’indice de référence des loyers (IRL)

Si le loyer n’a pas été révisé au cours des 12 derniers mois précédant la relocation, le bailleur peut appliquer la revalorisation correspondante selon l’IRL. Cette actualisation ne constitue pas une augmentation de loyer entre deux locataires au sens strict, mais une mise à jour réglementée. Le dernier indice IRL du 2ème trimestre 2026 s’établit à 148,37, soit une hausse de 1,15 % par rapport au 2ème trimestre 2025.

Cette révision demeure plafonnée dans la limite du plafond légal applicable. En revanche, si le loyer a déjà été révisé moins d’un an avant la fin du bail, aucune indexation supplémentaire n’est possible. Pour un logement classé F ou G, le loyer du nouveau bail ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Logements classés F ou G : interdiction totale d’augmentation

Depuis le 24 août 2022 en métropole, et depuis le 1er juillet 2024 en Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion et Mayotte, il est interdit d’augmenter le loyer des logements classés F ou G au titre du DPE. Cette interdiction s’applique pour les contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après cette date.

Concrètement, le propriétaire d’un logement classé F ou G ne peut pas demander un loyer supérieur à l’ancien loyer lors de la création d’un nouveau bail, même si le logement remplit par ailleurs l’une des conditions d’augmentation comme des travaux ou une vacance supérieure à 18 mois. Cette restriction impose une vigilance particulière aux bailleurs confrontés à une augmentation de loyer entre locataires.

Mentions obligatoires dans le nouveau bail

Le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit obligatoirement figurer dans le nouveau contrat de location. Cette mention n’est pas optionnelle et conditionne la transparence du dispositif d’encadrement. Le bail contient ainsi un système de contrôle permettant au locataire de vérifier la conformité du loyer demandé.

En cas d’augmentation autorisée, le bailleur doit justifier la raison de cette hausse directement dans le contrat. Cette obligation documentaire renforce la protection du locataire et facilite les recours en cas de non-respect de l’encadrement du loyer à la relocation.

Les exceptions autorisant une augmentation de loyer

Plusieurs situations permettent de fixer ou de réévaluer le loyer différemment : première mise en location, absence de locataire depuis plus de 18 mois, travaux admissibles ou loyer manifestement sous-évalué. Ces dérogations répondent à des situations précises et supposent le respect de conditions formelles strictes.

Première mise en location ou vacance supérieure à 18 mois

Lorsque le logement est loué pour la première fois ou n’a pas été occupé par un locataire depuis plus de 18 mois, l’encadrement de l’évolution du loyer ne s’applique pas. Le propriétaire peut donc fixer un nouveau montant, sous réserve du DPE et d’un éventuel encadrement local du niveau des loyers, notamment à Paris.

Pour bénéficier de cette exception, le bailleur doit prouver la vacance effective par des documents probants. Les dates de résiliation des contrats EDF ou GDF, les états des lieux d’entrée et de sortie constituent des preuves recevables. La période d’inoccupation doit être réelle et continue et ne pas résulter d’une stratégie visant à contourner la réglementation.

Travaux d’amélioration : conditions et plafonds de hausse

Les travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence autorisent une augmentation de loyer entre deux locataires sous conditions strictes. Le montant des travaux doit atteindre au minimum 50 % du loyer annuel hors charges. Ces interventions peuvent porter sur les parties privatives ou communes et doivent avoir été réalisées depuis la conclusion du dernier contrat de location.

Lorsque cette condition est remplie, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux TTC. Prenons l’exemple d’un appartement loué 1 000 € mensuels, soit 12 000 € annuels. Si le propriétaire réalise pour 7 000 € de travaux d’amélioration, la majoration maximale atteint 1 050 € par an (15 % de 7 000 €), soit 87,50 € par mois. Le nouveau loyer peut donc être fixé à 1 087 € mensuels.

En revanche, si les travaux représentent un montant au moins égal à la dernière année de loyer et qu’ils ont été effectués depuis moins de 6 mois, le propriétaire fixe librement le nouveau loyer.

Loyer manifestement sous-évalué : calcul et justification

Si le loyer appliqué au précédent locataire était manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage, une réévaluation peut être appliquée. Toutefois, la hausse ne peut pas dépasser 50 % de la différence entre le dernier loyer, éventuellement révisé, et les loyers habituellement constatés pour des logements comparables.

Le bailleur doit justifier cette sous-évaluation à l’aide de références concernant des logements similaires en matière de localisation, de surface, de confort et d’équipements. Par exemple, si le dernier loyer s’élevait à 1 000 € et que les logements comparables sont loués 1 200 €, la majoration maximale sera de 100 € par mois. Le nouveau loyer pourra donc atteindre 1 100 €, sous réserve du respect d’un éventuel plafond local.

Cumul des exceptions : ce qui est possible et interdit

Lorsque le propriétaire a réalisé des travaux d’amélioration et que le loyer était sous-évalué, la hausse ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes : soit 15 % du coût total TTC des travaux, soit 50 % de la différence avec les loyers de voisinage. Les deux plafonds ne se cumulent pas.

Notamment, les logements classés F ou G au DPE ne peuvent échapper à l’encadrement du loyer, même avec des travaux réalisés ou la preuve d’une sous-évaluation. Cette éco-conditionnalité interdit toute augmentation de loyer entre deux locataires pour ces biens, représentant environ 17 % du parc immobilier.

Comment calculer l’augmentation autorisée du loyer

Pour vérifier le loyer applicable, suivez les cinq étapes suivantes.

Étape 1 : vérifier le délai de relocation

D’abord, vérifiez si le logement était occupé dans les 18 derniers mois. Si oui, le loyer ne peut dépasser celui du précédent locataire. Après plus de 18 mois sans locataire, l’encadrement de l’évolution ne s’applique plus, mais le DPE et les plafonds locaux doivent toujours être respectés.

Étape 2 : contrôler le diagnostic de performance énergétique

Consultez le DPE du logement. Si la classification indique F ou G, aucune augmentation loyer entre locataires n’est autorisée depuis le 24 août 2022 en métropole. Cette interdiction s’applique même avec travaux ou sous-évaluation constatée.

Étape 3 : appliquer la révision IRL si applicable

Vérifiez le trimestre de référence indiqué dans l’ancien bail. Si aucune révision n’a été appliquée pendant les 12 mois précédant la relocation, le loyer peut être actualisé selon la variation de l’IRL correspondant.

Étape 4 : chiffrer l’exception travaux ou loyer sous-évalué

En cas de travaux admissibles, la hausse annuelle est plafonnée à 15 % de leur coût TTC. Si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse ne peut dépasser 50 % de l’écart avec les loyers comparables. Lorsque les deux conditions sont réunies, la limite la plus élevée peut être retenue.

Étape 5 : vérifier l’encadrement local du niveau des loyers

À Paris, le loyer ne peut dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral depuis juillet 2019. Vérifiez le plafond applicable selon le type de location, le nombre de pièces et l’époque de construction.

Comment contester un loyer trop élevé ?

La procédure dépend du type de dépassement constaté. Le locataire doit donc vérifier si le litige concerne un complément de loyer, le loyer de référence majoré ou le montant payé par le précédent occupant.

Contester un complément de loyer

Le locataire peut contester un complément de loyer dans les trois mois suivant la signature du bail. Il doit saisir gratuitement la commission départementale de conciliation et présenter les éléments justifiant sa demande.

Si aucun accord n’est trouvé, le locataire peut ensuite saisir le juge des contentieux de la protection.

Contester un dépassement du loyer de référence majoré

Dans les villes soumises à l’encadrement du niveau des loyers, comme Paris, le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré applicable au logement.

Le locataire peut demander au propriétaire de réduire le loyer et de rembourser les sommes payées en trop. En l’absence d’accord, il peut engager une procédure devant le juge compétent.

Contester une augmentation entre deux locataires

En zone tendue, le nouveau loyer ne peut généralement pas dépasser celui du précédent locataire, sauf exception prévue par la réglementation.

Le locataire peut demander les justificatifs de l’augmentation et solliciter une régularisation. Si le désaccord persiste, il peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection.

Documents à conserver

Le locataire doit réunir le bail, le montant payé par l’ancien occupant, le DPE, les références de loyers utilisées et les éventuels justificatifs de travaux. Ces documents permettent de vérifier la légalité du montant demandé.

Conclusion

L’augmentation loyer entre locataires en zone tendue obéit à des règles précises qui protègent les locataires tout en préservant certains droits des bailleurs. Le décret 2026-644 maintient le plafonnement au dernier loyer appliqué, avec plusieurs possibilités de fixation ou de réévaluation soumises à des conditions précises. En tant que propriétaire, vous devez vérifier le DPE, calculer correctement l’IRL et justifier toute majoration par des documents probants. En tant que locataire, vous disposez de recours efficaces pour contester un loyer excessif. Assurez-vous de connaître vos droits et obligations pour éviter les litiges. Une bonne compréhension de ces mécanismes facilite les relations locatives et garantit le respect du cadre légal.

FAQs

Peut-on augmenter le loyer entre deux locataires ?

En zone tendue, le nouveau loyer ne peut généralement pas dépasser celui du précédent locataire.

Quand une augmentation de loyer est-elle autorisée ?

Elle peut être possible après certains travaux, en cas de loyer sous-évalué ou dans les situations exclues du dispositif.

L’IRL peut-il être appliqué au nouveau locataire ?

Oui, si le loyer n’a pas été révisé pendant les 12 mois précédant la relocation.

Peut-on augmenter le loyer d’un logement classé F ou G ?

Non. Le nouveau loyer ne peut pas dépasser celui appliqué au précédent locataire.

Le loyer devient-il libre après 18 mois de vacance ?

En principe oui, sous réserve du DPE et d’un éventuel encadrement local du niveau des loyers.

Comment contester un loyer trop élevé ?

Le locataire peut demander une régularisation, puis saisir la commission de conciliation ou le juge selon le litige.