Comment Dépasser la Limite Airbnb 90 Jours à Paris?

Depuis janvier 2025, la règle “Airbnb 90 jours Paris” est strictement appliquée à Paris, limitant la location de votre résidence principale sur les plateformes comme Airbnb. Le non-respect de cette limite peut entraîner des amendes considérables, allant jusqu’à 15 000 euros, voire 100 000 euros dans certains cas. Cette réglementation s’inscrit dans un contexte de tension locative croissante dans la capitale, particulièrement exacerbée à l’approche des Jeux Olympiques.

Cependant, nous avons découvert qu’il existe des moyens légaux de dépasser cette restriction. En effet, la réglementation Airbnb Paris prévoit certaines dérogations, notamment suite à une récente décision du Tribunal judiciaire de Paris qui a élargi le champ des exceptions possibles. Ces options peuvent s’avérer particulièrement intéressantes pour ceux qui cherchent à optimiser leur investissement locatif.

Dans ce guide complet, nous allons vous expliquer la limite location Airbnb Paris, pourquoi elle existe et, surtout, comment vous pouvez légalement louer votre logement au-delà des 90 jours. Que vous soyez un hôte expérimenté ou débutant, ces informations vous aideront à naviguer dans la complexité de la loi Airbnb Paris 2025 et à maximiser vos revenus complémentaires.

La Table des Matières

Comprendre la règle des 90 jours Airbnb à Paris

La nouvelle règle airbnb 90 jours représente un changement majeur dans la réglementation parisienne des locations touristiques. Adoptée à l’unanimité par le Conseil de Paris, cette mesure marque un tournant dans la gestion des locations saisonnières dans la capitale française. Examinons en détail ce que cela signifie pour les propriétaires et pourquoi cette restriction existe.

Pourquoi cette règle a été mise en place

La mairie de Paris a renforcé sa supervision des locations touristiques pour plusieurs raisons fondamentales. D’abord, face à la crise du logement qui touche la capitale, considérée comme une zone tendue, cette mesure vise à limiter l’impact négatif des locations de courte durée sur le marché immobilier traditionnel. En effet, près de 95 000 logements parisiens sont actuellement proposés sur des plateformes comme Airbnb, réduisant considérablement l’offre locative de longue durée.

En outre, cette réglementation cherche à combattre la concurrence déloyale avec les hôtels et à prévenir la professionnalisation déguisée de certaines sociétés de location. Selon les autorités parisiennes, environ 25 000 annonces frauduleuses seraient actives dans la capitale, transformant parfois des immeubles entiers en hôtels illégaux. Ce phénomène a conduit à un véritable tour de vis réglementaire.

Différence entre résidence principale et secondaire

La distinction entre résidence principale et secondaire est cruciale pour comprendre la règlementation :

• Résidence principale : logement occupé par le propriétaire pendant au moins 8 mois par an. Depuis le 1er janvier 2025, ces logements ne peuvent être loués que 90 jours maximum par an, contre 120 jours auparavant.
• Résidence secondaire : logement occupé moins de 4 mois par an par le propriétaire. Ces biens peuvent être loués toute l’année, à condition de respecter les exigences pour les meublés touristiques et d’être déclarés auprès de la municipalité.

Quel est le nombre de jours maximum Airbnb pour une résidence secondaire à Paris ?

À Paris, une résidence secondaire peut être louée jusqu’à 120 jours par an sur Airbnb et autres plateformes, à condition d’obtenir un numéro d’enregistrement et de respecter les règles spécifiques aux meublés touristiques. Au-delà de ce plafond, une autorisation de changement d’usage est obligatoire, sans quoi le propriétaire s’expose à des amendes pouvant atteindre 100 000 €.

Il est important de noter que la location d’une chambre dans votre résidence principale n’est pas soumise à cette limite de 90 jours, offrant ainsi une flexibilité pour les propriétaires souhaitant participer à l’économie collaborative.

Ce que dit la loi Airbnb Paris 2025

La loi Le Meur, promulguée en novembre 2024, permet aux villes de mettre en place des limites plus strictes sur les locations de courte durée. À Paris, cela s’est traduit par plusieurs changements significatifs :

Depuis le 1er janvier 2025, le dépassement de la limite de 90 jours peut entraîner une amende administrative de 15 000 euros. Les plateformes numériques comme Airbnb doivent automatiquement bloquer les calendriers de réservation une fois cette limite atteinte.

Les sanctions ont également été renforcées. Les amendes pour non-conformité ont doublé, passant de 50 000 à 100 000 euros par infraction. Les propriétés non enregistrées comme locations touristiques s’exposent à des amendes allant de 10 000 à 20 000 euros.

Par ailleurs, à partir de 2025, tous les logements en location doivent obtenir au minimum la note “E” sur leur diagnostic de performance énergétique (DPE), visant à améliorer la durabilité environnementale du parc locatif. Cette mesure s’inscrit dans une volonté plus large de promouvoir des logements abordables et écoresponsables.

Les dérogations légales pour dépasser les 90 jours

Bien que la limite Airbnb 90 jours Paris soit strictement appliquée, le Code du tourisme prévoit quelques exceptions permettant de dépasser légalement cette restriction. Ces dérogations sont spécifiques et doivent être rigoureusement justifiées auprès de l’administration fiscale et de la préfecture de police.

Déplacement professionnel à l’étranger

La loi reconnaît qu’un propriétaire peut être contraint de s’absenter de sa résidence principale pour des raisons professionnelles. Cependant, ces déplacements doivent être documentés de façon exhaustive. Un avocat rapporte avoir défendu un commercial poursuivi pour dépassement sur 4 années : “Le dossier faisait 1 500 pages. Mon client avait fourni toutes ses factures de péage, d’hôtel, les motifs de déplacement… pour chaque jour où sa résidence principale était louée sur Airbnb”. Attention, un simple télétravail ailleurs ne constitue pas une justification valable – “Une semaine de télétravail à Marseille, ça ne fonctionne pas”.

Problèmes de santé justifiés

Les raisons médicales représentent la deuxième exception à la règle des 90 jours. Une décision récente du Tribunal judiciaire de Paris a élargi cette interprétation : la dérogation peut s’appliquer non seulement au propriétaire lui-même, mais aussi à un proche dont l’état de santé nécessite sa présence. Une propriétaire a ainsi été autorisée à louer sa résidence 216 nuits en 2019 car elle devait s’occuper “presque en permanence” de son ex-conjoint atteint d’Alzheimer.

Cas de force majeure

Cette dernière exception concerne les événements graves et imprévisibles empêchant l’occupation de la résidence principale. Elle reste rarement invoquée et difficile à prouver devant les tribunaux, qui exigent des circonstances véritablement exceptionnelles. Par exemple, des travaux de rénovation urgents et imprévus pourraient potentiellement entrer dans cette catégorie.

Procédure pour demander une dérogation à la mairie

Pour bénéficier d’une de ces exceptions, il faut soumettre une demande formelle à la mairie de Paris avec des justificatifs précis :

• Contrat de travail ou ordre de mission pour les obligations professionnelles
• Certificat médical détaillé pour les raisons de santé
• Documentation prouvant le cas de force majeure

Ces dérogations sont accordées au cas par cas et nécessitent des preuves pour chaque nuit louée au-delà des 90 jours. Les juges appliquent très strictement ces critères, et un jugement administratif favorable est souvent nécessaire pour valider le dépassement.

Néanmoins, la prudence reste de mise. Un particulier risque jusqu’à 15 000 euros d’amende pour chaque année de dépassement non justifié, et comme le conseille un avocat spécialisé : “Je déconseille d’essayer de dépasser le plafond de 90 jours. Le jeu n’en vaut pas la chandelle”.

Solutions légales pour louer plus de 90 jours

Pour contourner la limite Airbnb 90 jours Paris, plusieurs stratégies légales s’offrent aux propriétaires parisiens. Contrairement aux dérogations temporaires, ces solutions permettent une location touristique illimitée, particulièrement intéressante pendant la haute saison.

Transformer le logement en résidence secondaire

La résidence secondaire échappe à la limitation des 90 jours. Pour qu’un logement soit considéré comme tel, le propriétaire doit y séjourner moins de 4 mois par an. Cependant, cette classification implique des obligations fiscales différentes et nécessite une déclaration spécifique auprès de la mairie. Il est important de noter que cette option peut avoir des implications sur l’abattement forfaitaire dont vous bénéficiez pour vos revenus locatifs.

Obtenir une autorisation de changement d’usage

Cette démarche transforme légalement votre logement en meublé touristique. Elle requiert:

• Une autorisation formelle de la mairie de Paris
• Une compensation: vous devez transformer une surface commerciale équivalente en logement
• Un changement de destination du bien en “hébergement hôtelier”

Cette procédure, bien que coûteuse et complexe, permet ensuite une location sans limite annuelle. Elle peut s’avérer particulièrement avantageuse dans les quartiers à forte destination touristique.

Respecter les conditions du DPE pour les meublés touristiques

Depuis 2025, tous les meublés touristiques doivent:

• Disposer d’un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) noté entre A et D
• Être enregistrés sur le portail national obligatoire
• Présenter les certifications de sécurité et d’assurance requises, incluant l’installation d’un détecteur de fumée

Ces exigences visent à garantir la qualité et la sécurité des logements proposés à la location touristique.

Utiliser une conciergerie pour rester dans les règles

Les services de conciergerie Airbnb facilitent la gestion réglementaire en prenant en charge:

• Les procédures administratives conformes à la loi
• L’enregistrement et l’obtention du numéro d’identification
• La sélection des locataires et la gestion des réservations
• Le nettoyage et la maintenance

Ces prestataires assurent une assistance 24h/24 et optimisent le taux d’occupation, sécurisant ainsi votre activité locative. Ils peuvent également vous aider à mettre en place une tarification dynamique pour maximiser vos revenus.

Ce qu’il faut éviter : pratiques risquées et illégales

En matière de location touristique à Paris, certaines pratiques risquées peuvent vous exposer à de lourdes sanctions. Face à la réglementation airbnb paris de plus en plus stricte, il est crucial de connaître ces pièges à éviter pour ne pas tomber dans la catégorie des quasi professionnels illégaux.

Louer sans enregistrement

Première erreur majeure : proposer votre logement sans numéro d’enregistrement. Depuis 2025, chaque annonce parisienne doit obligatoirement afficher ce numéro à 13 chiffres obtenu auprès de la mairie. Cette obligation s’applique à toutes les plateformes, qu’il s’agisse d’Airbnb, Booking ou Abritel. Sans ce sésame, votre annonce est considérée comme illégale, même si vous respectez la limite airbnb paris des 90 jours. L’utilisation d’un faux numéro est une fraude avérée qui peut entraîner de lourdes sanctions.

Utiliser plusieurs comptes ou plateformes

Autre stratagème risqué : multiplier les comptes sur différentes plateformes pour contourner le compteur des 90 jours. Les autorités parisiennes disposent désormais d’outils sophistiqués pour détecter ces pratiques frauduleuses. En effet, les plateformes partagent leurs données avec la municipalité, rendant cette tactique facilement repérable. Par ailleurs, les voisins vigilants constituent une source d’information privilégiée pour les contrôleurs municipaux, particulièrement attentifs aux annonces en ligne suspectes.

Risques encourus : amendes et blocage d’annonce

Les sanctions sont dissuasives. Pour une résidence principale louée au-delà des 90 jours sans justification légale, l’amende atteint 15 000 euros. Dans le cas d’une résidence secondaire non autorisée, la pénalité peut grimper jusqu’à 100 000 euros. Au-delà des amendes, Airbnb bloque automatiquement votre calendrier une fois la limite atteinte, et peut suspendre définitivement votre compte en cas d’infractions répétées. Le dépassement du plafond de nuitées sans autorisation est particulièrement surveillé et sanctionné.

Conclusion

Les nouvelles règles parisiennes sur la location touristique imposent des contraintes aux propriétaires, mais plusieurs options légales permettent de dépasser la limite des 90 jours. Le choix entre transformer votre logement en résidence secondaire, obtenir une autorisation de changement d’usage ou justifier une dérogation dépend de votre situation.

La vigilance reste essentielle. Les autorités parisiennes renforcent les contrôles et n’hésitent pas à sanctionner sévèrement les contrevenants. Il est donc crucial de rester transparent et conforme.

Si vous dépassez les 90 jours, préparez un dossier solide avec des justificatifs précis. Faire appel à une conciergerie professionnelle peut aussi faciliter votre conformité à la loi Airbnb Paris 2025.

En somme, réussir en location touristique à Paris nécessite une bonne maîtrise du cadre légal et une stratégie adaptée. En respectant ces règles, vous sécurisez vos revenus tout en contribuant à un marché locatif plus équilibré.

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