PLF 2027 meublé de tourisme : ce qui change pour les propriétaires

PLF 2027 meublé de tourisme : le projet de budget vise directement les biens loués en LMNP au régime réel. Le projet plafonne l’amortissement à 1,5 % de la valeur du bien et à 5 000 € par an, et supprime le report des amortissements non déduits.

Le 8 octobre 2026, la commission des finances de l’Assemblée nationale a même voté la suppression de l’amortissement pour les meublés de tourisme achetés à partir de 2027. Rien n’est encore définitif : le texte est débattu en séance publique depuis le 13 octobre.

Voici ce que prévoit le texte, son impact chiffré sur une location Airbnb à Paris et les options à étudier avant la fin de l’année.

La table des matières

Que prévoit le PLF 2027 pour les meublés de tourisme ?

Un amortissement plafonné à 1,5 % et 5 000 € par an

L’article 7 du projet de loi de finances, présenté en Conseil des ministres le 1er octobre 2026, encadre l’amortissement des locations meublées. Aujourd’hui, un loueur au réel amortit souvent le bâti sur 25 à 30 ans, soit 3 à 4 % par an.

Le plafond s’applique par foyer fiscal, et non par logement. Avec deux studios générant chacun 3 000 € d’amortissement, vous ne pourriez déduire que 5 000 € au total. Le mobilier, amorti séparément, ne serait pas visé.

La fin du report des amortissements non déduits

Aujourd’hui, l’amortissement qui dépasse le résultat est reporté sur les années suivantes. Avec le PLF 2027, la fraction non déduite à partir de 2027 serait définitivement perdue.

C’est le changement le plus coûteux pour les propriétaires qui ont acheté récemment à Paris, avec un amortissement élevé et des intérêts d’emprunt importants. Les règles applicables à vos revenus 2026 restent celles décrites dans notre article LMNP 2026 Paris. Pour revoir les bases, consultez notre guide sur l’amortissement LMNP.

Quels loueurs sont concernés ?

Le texte vise les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) imposés au régime réel. Le critère retenu est la nature de la location — à la nuitée, à la semaine ou au mois — et non le classement du logement.

Ne seraient pas concernés :

• les loueurs au micro-BIC, qui ne pratiquent pas d’amortissement
• les loueurs en meublé professionnels (LMP)
• les résidences étudiantes, seniors, EHPAD et autres résidences de services

Ce que les députés ont modifié en commission

La commission des finances de l’Assemblée nationale a adopté plusieurs amendements le 8 octobre 2026. Ils devront être repris en séance publique pour figurer dans la loi.

Les meublés d’habitation sortis du plafonnement

L’amendement I-CF1588 exclut du plafonnement les meublés loués en résidence principale du locataire, en bail étudiant ou en bail mobilité. Ces propriétaires conserveraient aussi le report des amortissements non déduits.

Le durcissement se concentrerait donc sur la location touristique de courte durée.

Plus d’amortissement pour les meublés de tourisme achetés dès 2027

L’amendement I-CF776 supprime la déduction de l’amortissement pour les meublés de tourisme acquis à partir du 1er janvier 2027 et exploités en LMNP au réel. Les biens achetés avant cette date conserveraient l’amortissement, dans les limites de l’article 7.

À noter : le texte ne précise pas encore si la date retenue est celle de l’achat ou celle de la mise en location touristique. Si vous prévoyez d’acheter pour louer sur Airbnb, attendez la version définitive avant de signer.

Chambres d’hôtes : retour de l’abattement de 71 %

Un autre amendement rétablit l’abattement de 71 % au micro-BIC pour les chambres d’hôtes. Le barème deviendrait alors : 30 % pour un meublé de tourisme non classé, 50 % pour un meublé classé et 71 % pour une chambre d’hôtes.

L’UNPLV, qui représente les professionnels de la location saisonnière, demande le retrait de ces mesures. Pour comprendre la différence entre les statuts, lisez notre guide LMNP vs LMP.

Quel impact sur la rentabilité de votre location Airbnb ?

Exemple chiffré : un studio loué en courte durée

Prenons un exemple pédagogique : un studio dont la valeur amortissable est de 270 000 €, avec 18 000 € de loyers et 3 000 € de charges par an, soit 15 000 € de résultat avant amortissement.

Au-delà d’environ 333 000 € de valeur amortissable, c’est le plafond de 5 000 € qui s’applique avant le taux de 1,5 %. Pour un grand appartement parisien, la perte d’amortissement est donc encore plus forte.

Cet exemple est purement illustratif et doit être adapté à votre situation. Pour optimiser votre imposition dans le cadre actuel, consultez notre guide sur la fiscalité de la location courte durée.

Micro-BIC ou régime réel : le calcul change

Le micro-BIC n’est pas modifié par le texte initial. Pour un meublé de tourisme non classé, l’abattement reste de 30 % jusqu’à 15 000 € de recettes ; pour un meublé classé, 50 % jusqu’à 83 600 €.

Avec un amortissement plafonné, le régime réel perd une partie de son avantage. Exemple : 14 000 € de recettes et 2 500 € de charges. Au micro-BIC (meublé non classé), la base imposable est de 9 800 €. Au réel, elle est de 11 500 € moins l’amortissement : le réel reste intéressant avec 4 000 € d’amortissement, mais plus avec 2 000 €.

Refaites le calcul pour votre bien avec notre guide LMNP micro-BIC ou réel.

Que devient votre stock d’amortissements ?

Les amortissements reportés au 31 décembre 2026 ne seraient pas perdus. Ils resteraient utilisables jusqu’au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du bénéfice de chaque année.

Exemple : avec un stock de 40 000 € et un bénéfice annuel de 8 000 €, vous pourriez imputer 4 000 € par an, soit dix ans pour épuiser le stock. Vérifiez le montant de votre stock sur votre dernière liasse fiscale ou votre déclaration de revenus Airbnb.

Que faire dès maintenant en tant que propriétaire ?

Suivre le calendrier du budget 2027

Les chiffres et les amendements peuvent encore évoluer. Voici le calendrier prévisionnel :

Le texte et son avancement sont publiés sur la page officielle du projet de loi de finances pour 2027 de l’Assemblée nationale. Nous mettrons cet article à jour après chaque étape importante.

Comparer courte durée, bail mobilité et location longue durée

Si les amendements sont confirmés, la location meublée en résidence principale et le bail mobilité garderaient un traitement plus favorable que la courte durée. Le choix dépend de votre bien, de votre usage et de vos revenus actuels.

• comparez le revenu net après impôt sur une année complète, pas seulement le loyer brut
• intégrez les règles parisiennes : limite de 90 jours pour une résidence principale, changement d’usage pour une résidence secondaire
• faites valider votre simulation par un expert-comptable avant de changer de régime

Notre comparatif Airbnb ou location longue durée à Paris vous aide à chiffrer les deux options.

Étudier le loyer fixe avec ParisBnB

Avec ParisBnB, la société devient votre locataire et vous verse un loyer mensuel fixe défini au contrat. Vous n’exploitez pas vous-même la location touristique et vous connaissez à l’avance le montant perçu chaque mois.

Le traitement fiscal de ce loyer dépend de votre contrat et de votre situation : demandez à votre expert-comptable de le comparer à votre régime actuel. Demandez votre estimation de loyer ParisBnB pour disposer d’un chiffre concret.

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