Louer sur Airbnb en 2026 : règles, DPE et amendes

Louer sur Airbnb peut vous coûter jusqu’à 100 000 € d’amende si vous ne respectez pas les nouvelles règles en vigueur. Le marché de la location touristique a explosé, passant de 300 000 à 800 000 logements entre 2016 et 2021. Pour cette raison, le législateur a renforcé l’encadrement avec des obligations strictes dès 2026.

Nous vous expliquons dans ce guide comment louer sur airbnb en toute légalité, notamment les conditions pour louer sur airbnb, les démarches pour louer son appartement sur airbnb, combien de jours peut on louer sur airbnb, et les règles spécifiques pour louer sur airbnb en etant locataire. Vous découvrirez également les exigences de déclaration en mairie avant le 20 mai 2026, les vérifications DPE et copropriété indispensables, ainsi que les sanctions encourues.

La Table des Matières

• Qu’est-ce que la sous-location sur Airbnb ?
• Est-ce légal de sous-louer sur Airbnb ?
• Comment obtenir la permission de votre propriétaire ?
• Les règles d’Airbnb sur la sous-location
• Les risques de la sous-location non autorisée
• Conseils pratiques pour sous-louer légalement
• FAQs

Les conditions pour louer sur Airbnb en 2026

Résidence principale ou résidence secondaire : quelle différence ?

Votre résidence principale correspond au logement que vous occupez au moins 8 mois par an. Cette occupation peut être effectuée par vous-même, votre conjoint ou une personne à charge, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. À l’inverse, une résidence secondaire désigne un logement occupé moins de 4 mois par an. Cette distinction s’avère déterminante car elle définit les obligations qui s’appliquent à votre location. Un meublé de tourisme se caractérise par la mise à disposition d’un logement à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, pour une location à la journée, à la semaine ou au mois.

Combien de jours peut-on louer sur Airbnb

Pour une résidence principale, la durée de location varie entre 90 et 120 jours par an selon votre commune. Depuis le 1er janvier 2025, les communes peuvent abaisser ce plafond à 90 jours par délibération motivée. Paris applique notamment cette limite de 90 jours. Les plateformes bloquent automatiquement votre calendrier une fois ce seuil atteint. Un même client ne peut totaliser plus de 90 jours consécutifs de location par année civile. Cette règle s’applique à tous les types de biens, résidence principale ou secondaire. Les résidences secondaires ne sont pas soumises à une limitation annuelle de jours. Vous pouvez les louer toute l’année, sous réserve de respecter les formalités déclaratives et, dans certaines villes, d’obtenir une autorisation de changement d’usage.

Louer sur Airbnb en étant locataire : les règles

En tant que locataire, vous devez obtenir l’accord écrit de votre propriétaire avant de mettre votre logement en location. Un accord oral ne suffit pas et ne vous protège pas juridiquement. Le montant que vous facturez ne peut pas excéder le loyer que vous payez vous-même. Par exemple, si votre loyer mensuel s’élève à 600 €, vous ne pouvez pas demander plus de 600 € pour un mois de location sur Airbnb. La sous-location d’un logement social reste strictement interdite. Cette pratique peut entraîner la résiliation de votre bail et votre expulsion.

Le changement d’usage obligatoire pour les résidences secondaires

Dans les villes de plus de 200 000 habitants, à Paris et dans les départements de la petite couronne, vous devez obtenir une autorisation de changement d’usage pour louer votre résidence secondaire. Cette obligation s’applique également aux communes de plus de 50 000 habitants en zone tendue ayant délibéré en ce sens. Sans cette autorisation, vous risquez une amende civile pouvant atteindre 50 000 € par logement et une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par m² jusqu’à régularisation. Vous devez par ailleurs demander votre inscription au répertoire Sirène de l’Insee pour obtenir un numéro SIRET.

Déclaration en mairie et enregistrement obligatoire avant le 20 mai 2026

Comment déclarer son bien en mairie

La déclaration s’effectue via le formulaire CERFA n°14004*04 ou directement en ligne sur le téléservice de votre mairie. Vous devez fournir votre identité, l’adresse du logement, le nombre de pièces et de lits, les périodes prévisionnelles de location et, le cas échéant, le classement étoilé. La déclaration doit être envoyée par tout moyen permettant d’obtenir un accusé de réception. Un téléservice national sera mis en place pour toutes les communes au plus tard le 20 mai 2026. À partir de cette date, toutes les locations de meublés touristiques devront faire l’objet d’une déclaration via ce portail unique. Si votre commune n’est pas encore reliée à ce téléservice, vous téléchargez le formulaire en ligne sur le site de la mairie pour le compléter et le retourner.

Le numéro d’enregistrement : comment l’obtenir

La mairie délivre le numéro d’enregistrement immédiatement après réception de votre dossier. Ce numéro comprend 13 caractères répartis en trois groupes : le code officiel géographique de la commune à cinq chiffres, un identifiant unique à six chiffres déterminé par la commune, et une clé de contrôle à deux caractères alphanumériques. Vous devez afficher ce numéro sur chaque annonce de location. Les plateformes ont l’obligation de déconnecter les annonces qui ne contiennent pas ce numéro.

Les documents à conserver pour éviter les blocages

Selon les communes, vous devez joindre plusieurs pièces justificatives : pièce d’identité, justificatif de domicile, titre de propriété, classement éventuel du logement, assurance habitation avec mention de la location, et dans certains cas, autorisation de la copropriété. Vous devez également fournir votre dernier avis de taxe d’habitation.

Les communes concernées par l’enregistrement obligatoire

Historiquement, le numéro était obligatoire à Paris et dans les villes de plus de 200 000 habitants. Désormais, toute commune peut décider de mettre en place une procédure d’enregistrement.

Copropriété et DPE : les vérifications indispensables

Vérifier le règlement de copropriété avant de louer

Vous devez consulter le règlement de copropriété avant toute mise en location. Ce document peut interdire expressément les meublés de tourisme ou exiger un consentement préalable de l’assemblée générale. Depuis le 21 novembre 2024, tout nouveau règlement doit mentionner explicitement si la location touristique est autorisée ou interdite. La copropriété peut désormais interdire la location de résidences secondaires à la majorité des 2/3 des voix, contre l’unanimité auparavant. Cette modification ne s’applique que si le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots d’habitation.

Informer le syndic de votre activité de location

Vous devez informer officiellement le syndic lorsque vous déclarez votre bien en location touristique. Le syndic inscrit alors un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Cette obligation vise à garantir la transparence auprès des copropriétaires.

Les exigences du DPE pour les meublés de tourisme

À compter du 1er janvier 2034, tout logement proposé en meublé touristique devra afficher un DPE classé entre A et D. Le maire peut demander communication du DPE sous deux mois, sous peine d’une astreinte de 100 € par jour.

Logements interdits à la location selon le DPE

Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 21 novembre 2024. Les logements classés F le seront à partir du 1er janvier 2028, et ceux classés E à compter du 1er janvier 2034[231]. Le non-respect entraîne une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € par logement[231].

Les amendes et sanctions à éviter en 2026

Amende en cas d’absence de numéro d’enregistrement

Le défaut d’enregistrement expose à une amende civile de 5 000 € par logement. Cette sanction passera à 10 000 € au plus tard le 20 mai 2026. Les maires peuvent prononcer ces amendes administratives sans mise en demeure préalable.

Sanctions pour dépassement de la durée autorisée

Dépasser le plafond de 120 jours pour une résidence principale entraîne une amende de 10 000 €. Ce montant sera porté à 15 000 € par année d’infraction d’ici le 20 mai 2026. La commune peut demander le décompte des jours de location, et le refus de transmettre ces informations expose à une amende de 10 000 €.

Amendes liées à la copropriété

Le syndic peut engager une action en justice pour faire cesser votre activité et réclamer des dommages et intérêts en cas de préjudice.

Les risques en cas de fausse déclaration

Utiliser un faux numéro d’enregistrement ou fournir une fausse déclaration vous expose à une amende pouvant atteindre 20 000 €. Louer une résidence secondaire sans autorisation de changement d’usage entraîne une amende de 50 000 € par logement, avec une astreinte de 1 000 € par jour et par m² jusqu’à régularisation. Cette amende peut désormais atteindre 100 000 €.

Retrait de l’annonce par la plateforme

Les plateformes ont l’obligation de déconnecter les annonces dépourvues du numéro d’enregistrement et celles qui dépassent le seuil des 120 jours de location annuelle.

FAQs

Q1. Quelles sont les principales obligations légales pour louer sur Airbnb en 2026 ? Vous devez déclarer votre logement, obtenir un numéro d’enregistrement et respecter la durée maximale autorisée. Un changement d’usage peut aussi être nécessaire pour une résidence secondaire.

Q2. Quel DPE est requis pour la location touristique ? Les logements classés G sont interdits à la location touristique. Les restrictions s’étendront aux classes F en 2028 et E en 2034. Q3. Une copropriété peut-elle interdire Airbnb ? Oui. Une copropriété peut interdire les locations touristiques sous certaines conditions. Vérifiez toujours le règlement avant de louer. Q4. Quelles amendes risque un propriétaire Airbnb ? Selon l’infraction, les sanctions peuvent aller de plusieurs milliers d’euros jusqu’à 100 000 € pour certains manquements liés au changement d’usage. Q5. Comment sont imposés les revenus Airbnb ? Les revenus Airbnb sont imposables. Selon votre situation, ils peuvent relever du régime micro-BIC ou du régime réel.