Succession immobilière à Paris : comment ça se passe

Hériter d’un bien immobilier à Paris peut rapidement se transformer en un parcours administratif complexe. En effet, lorsqu’une personne décède, les héritiers disposent de seulement 6 mois pour soumettre la déclaration de succession immobilière, un délai relativement court face aux nombreuses démarches à accomplir. Comprendre comment se passe une succession immobilière et les étapes de l’ouverture succession notaire est crucial pour naviguer efficacement dans ce processus.

La succession immobilière implique de nombreuses obligations administratives et fiscales. Ainsi, l’intervention d’un notaire succession devient obligatoire quand l’héritage comprend des biens immobiliers, avec des frais de notaire succession généralement compris entre 0,5 % et 2 % de la valeur du bien, la TVA de 20 % s’appliquant uniquement sur les honoraires du notaire. En outre, les héritiers bénéficient d’une période de 4 mois pour accepter ou refuser l’héritage, cette décision pouvant s’étendre jusqu’à 10 ans en l’absence d’action.

Dans cet article, nous explorons ensemble les étapes essentielles pour gérer un héritage immobilier à Paris, qu’il s’agisse d’une succession maison ou d’une succession appartement. Que vous soyez confronté à une succession récente ou que vous anticipiez cette situation, nous aborderons les aspects juridiques, fiscaux et pratiques pour vous aider à prendre les meilleures décisions concernant le patrimoine du défunt.

La table des matières

Quand parle-t-on de succession immobilière ?

La succession immobilière débute dès l’instant où une personne décède et laisse derrière elle un ou plusieurs biens immobiliers. Ce processus juridique encadre strictement le transfert de propriété aux héritiers selon des règles précises établies par la loi française.

Différence entre héritage et succession

Bien que souvent confondus, ces deux termes désignent des réalités distinctes. La succession représente le processus légal de transmission du patrimoine après un décès. Elle englobe l’ensemble des démarches administratives, juridiques et fiscales. En revanche, l’héritage désigne spécifiquement le patrimoine laissé par le défunt – biens, droits et actions – que les héritiers sont appelés à recueillir. Pour simplifier, la succession est le mécanisme, tandis que l’héritage constitue l’objet transmis.

Qui sont les héritiers légaux ?

En l’absence de testament, la loi française détermine automatiquement les héritiers selon un ordre de priorité strict. On parle alors de “dévolution légale”. Les héritiers sont classés en quatre ordres qui s’excluent mutuellement :

Premier ordre : les descendants (enfants, petits-enfants) héritent à parts égales, sans distinction entre enfants légitimes, naturels ou adoptés.

Deuxième ordre : en l’absence de descendants, les parents du défunt, ses frères et sœurs. Les parents reçoivent chacun un quart et les frères et sœurs se partagent la moitié restante.

Troisième ordre : en l’absence des précédents, les ascendants autres que les parents (grands-parents, arrière-grands-parents).

Quatrième ordre : les collatéraux ordinaires (oncles, tantes, cousins) jusqu’au sixième degré.

Par ailleurs, le conjoint survivant bénéficie d’un statut particulier. Si le défunt avait des enfants, l’époux peut choisir entre l’usufruit total ou un quart en pleine propriété. Sans enfant, il hérite de la moitié ou de la totalité selon que les parents du défunt sont vivants ou non.

À noter que le partenaire de PACS ou le concubin ne sont pas considérés comme héritiers légaux et n’ont aucun droit sur la succession, sauf disposition testamentaire.

Que faire après une succession immobilier ?

Face à un héritage immobilier à Paris, suivre une démarche méthodique s’avère indispensable pour éviter les complications juridiques et fiscales. Désormais, nous allons explorer les quatre étapes fondamentales qui vous guideront à travers ce processus souvent complexe.

Gérer une succession immobilière nécessite une approche structurée. Une erreur administrative ou un oubli peut entraîner des conséquences importantes, notamment des pénalités fiscales ou des conflits entre héritiers. Par conséquent, comprendre chaque étape du processus constitue la clé d’une succession réussie.

Au cours des prochaines sections, nous détaillerons chaque phase avec précision. Chaque étape répond à un aspect spécifique de la succession immobilière et mérite une attention particulière. J’ai organisé ces informations en quatre parties distinctes pour faciliter votre compréhension et votre planification.

Bien entendu, certaines situations particulières peuvent nécessiter des adaptations. Néanmoins, ce cadre général vous servira de guide fiable tout au long du processus. Ainsi, même si votre situation comporte des spécificités, cette approche structurée vous permettra d’avancer avec méthode et confiance.

Étape 1 : Identifier les héritiers et le patrimoine immobilier

L’identification précise des héritiers et du patrimoine immobilier constitue le fondement de toute succession. Cette première étape déterminante permet d’établir clairement qui peut prétendre à l’héritage et quels biens sont concernés.

Faire l’inventaire des biens immobiliers

Pour établir un inventaire complet du patrimoine immobilier, l’intervention d’un notaire succession devient obligatoire. En effet, lors d’une succession incluant un bien immobilier, le notaire doit rédiger une attestation immobilière après décès. Ce document juridique constate officiellement la transmission du bien appartenant au défunt à ses héritiers.

Le notaire dresse un bilan complet comprenant l’identification et la valorisation des biens (résidence principale, résidence secondaire, terrains, etc.). Sans inventaire détaillé, les biens mobiliers sont évalués forfaitairement à 5% de l’actif brut successoral. En revanche, avec un inventaire succession, la valeur réelle des biens est prise en compte.

Déterminer les parts de chaque héritier

Le notaire établit un acte de notoriété qui identifie les personnes appelées à recueillir la succession et leurs droits respectifs. Ce document contient des informations essentielles comme l’identité du défunt, celle de chaque héritier, leur lien de filiation, et la part revenant à chacun.

En l’absence de testament, c’est la loi qui détermine les héritiers (dévolution légale). Les enfants sont des héritiers réservataires et ne peuvent être déshérités. Si le défunt était marié, le conjoint survivant peut choisir entre l’usufruit de toute la succession ou un quart en pleine propriété lorsque les enfants sont communs.

Vérifier l’existence d’un testament

Pour s’assurer qu’aucune disposition testamentaire n’existe, il est indispensable de consulter le Fichier Central des Dispositions de Dernières Volontés (FCDDV), couramment appelé “fichier des testaments”. Cette démarche peut être effectuée directement par les héritiers via internet ou par l’intermédiaire du notaire.

Le FCDDV indique uniquement l’existence d’un testament, sa date de dépôt et le notaire qui le détient. Si un testament olographe conservé au domicile du défunt est découvert, il doit être remis au notaire pour pouvoir être appliqué. Par ailleurs, un testament découvert après le règlement d’une succession immobilière peut entraîner un partage complémentaire ou rectificatif.

Étape 2 : Gérer les obligations administratives

Après avoir identifié les héritiers, la gestion des obligations administratives devient cruciale pour tout héritage immobilier. Cette étape détermine le bon déroulement de la transmission et évite les complications ultérieures.

Déclaration de succession immobilière : délais et formulaires

La déclaration de succession immobilière doit être déposée impérativement dans les 6 mois suivant le décès si celui-ci est survenu en France. Ce délai succession est porté à 12 mois pour les décès intervenus à l’étranger. Par exemple, pour un décès survenu le 14 janvier 2025, la déclaration devra être déposée au plus tard le 15 juillet 2025.

Toutefois, cette obligation varie selon certains critères. La déclaration n’est pas obligatoire lorsque l’actif brut successoral est inférieur à 50 000 € pour une transmission aux héritiers en ligne directe et au conjoint survivant, ou à 3 000 € pour les autres héritiers.

Pour établir cette déclaration, plusieurs formulaires sont nécessaires :

• Le formulaire principal (2705)
• Le formulaire complémentaire pour les héritiers (2705-S)
• Le formulaire détaillant l’actif et le passif (2706)

Ces documents doivent être remplis en deux exemplaires et signés. Attention, tout retard entraîne des pénalités : un intérêt de 0,20% par mois et une majoration pouvant atteindre 10% à partir du 13e mois.

Dans certains cas, la déclaration de succession peut également être effectuée en ligne via le site officiel impots.gouv.fr, ce qui simplifie les démarches pour les héritiers.

Documents à remettre au notaire

L’acte de notoriété constitue un document juridique essentiel qui détermine les héritiers du défunt et leurs droits respectifs. Pour l’établir, le notaire nécessite plusieurs documents :

• Les documents d’état civil (acte de décès, livrets de famille)
• Les contrats de mariage, jugements de divorce ou conventions de PACS
• Les titres de propriété des biens immobiliers et coordonnées du syndic
• Les références des comptes bancaires et placements financiers
• Les justificatifs des dettes existantes au jour du décès

Par ailleurs, pour les biens immobiliers, l’intervention d’un notaire succession est incontournable. Il s’occupe notamment des publications au fichier immobilier auprès des Services de Publicité Foncière concernés.

Que faire si la succession immobilière est refusée ?

Un héritier peut renoncer à une succession, notamment en cas d’héritage grevé de dettes. Cette décision doit être formalisée devant le notaire. La renonciation succession libère l’héritier de toutes dettes liées à la succession, mais il perd également tout droit sur les biens.

En effet, le renonçant est considéré comme n’ayant jamais été héritier. Toutefois, il doit participer au paiement des frais d’obsèques du défunt. Si tous les héritiers renoncent, c’est le Domaine qui devient curateur et gère les biens et dettes du défunt.

Le délai pour renoncer est de 10 ans à compter du décès, mais après 4 mois, un créancier, un cohéritier ou l’État peut obliger l’héritier à prendre position dans un délai de 2 mois.

Étape 3 : Régler les aspects fiscaux et juridiques

L’aspect financier d’un héritage immobilier à Paris mérite une attention particulière, notamment concernant les droits de succession bien immobilier et obligations légales qui l’accompagnent.

Calcul des droits de succession

Les droits de succession immobilier correspondent à l’impôt dont doit s’acquitter chaque héritier sur sa part d’héritage. Cet impôt varie selon le lien de parenté avec le défunt et la valeur des biens reçus. Un abattement succession de 100 000 € est accordé pour chaque enfant ou parent du défunt. Pour les frères et sœurs, l’abattement est de 15 932 €.

Après application de l’abattement, un barème progressif s’applique. Pour les héritiers en ligne directe (enfants, parents), les taux varient de 5% à 45% selon la valeur de l’héritage. Par exemple, la tranche entre 15 932 € et 552 324 € est imposée à 20%, puis le taux monte à 30% jusqu’à 902 838 €, et ainsi de suite.

La valeur des biens immobiliers est déterminée selon leur “valeur vénale”, correspondant au prix de marché estimé au moment du décès. Pour la résidence principale, un abattement supplémentaire de 20% s’applique si elle était occupée par le conjoint ou des enfants du défunt.

Héritage bien immobilier taxe : ce qu’il faut savoir

Certaines situations permettent une exonération totale ou partielle. Le conjoint survivant et le partenaire pacsé sont totalement exonérés de droits de succession immobilier. Les personnes handicapées bénéficient d’un abattement spécifique de 159 325 € qui se cumule avec leur abattement personnel.

Pour établir la déclaration de succession, les principaux formulaires sont : le formulaire 2705 (déclaration principale), le formulaire 2705-S (supplémentaire pour les héritiers) et le formulaire 2706 (attestation immobilière pour les biens).

Paiement des dettes et frais liés au bien

Le paiement des droits doit être effectué au moment du dépôt de la déclaration de succession immobilier, soit dans les 6 mois suivant le décès. Toutefois, en cas de difficultés financières, deux options existent :

• Le paiement fractionné permet d’étaler le règlement sur une période d’un an, voire trois ans si la succession comporte au moins 50% de biens non liquides comme des immeubles.
• Le paiement différé peut être accordé dans certaines situations spécifiques, notamment pour les biens en nue-propriété.

Ces facilités de paiement requièrent des garanties (comme une hypothèque) et génèrent des intérêts. En cas de retard, des pénalités s’appliquent : intérêt de 0,20% par mois et majoration pouvant atteindre 10% à 80% selon les cas.

Par ailleurs, les dettes du défunt (frais de santé, emprunts, impôts) sont déductibles de l’actif successoral, réduisant ainsi la base imposable. Les créanciers succession doivent être identifiés et leurs créances vérifiées dans le cadre de l’inventaire succession.

Étape 4 : Prendre une décision sur le bien immobilier

Une fois les aspects fiscaux et juridiques réglés, l’heure est venue de prendre une décision concernant l’avenir du bien immobilier hérité. Trois options principales s’offrent aux héritiers : conserver le bien en indivision, créer une société civile immobilière ou vendre/louer le bien.

Conserver le bien en indivision

L’indivision s’établit automatiquement entre les héritiers après un décès. Dans ce cadre, chaque indivisaire possède une quote-part du bien sans division physique. Pour les décisions de conservation (réparations urgentes, remplacement d’équipements défectueux), un seul indivisaire peut agir sans consulter les autres. En revanche, les actes de gestion courante nécessitent l’accord de la majorité des 2/3 des droits indivis.

Pour les décisions importantes comme la vente du bien, l’unanimité reste généralement requise. Cependant, depuis la loi du 12 mai 2009, les indivisaires représentant au moins 2/3 des droits peuvent demander au tribunal d’autoriser la vente.

Si vous envisagez une indivision durable, je vous recommande d’établir une convention d’indivision chez le notaire. Ce document fixe les droits et devoirs de chacun pour une durée maximale de cinq ans, renouvelable. Il organise notamment la répartition des charges et les modalités d’occupation.

Créer une SCI pour faciliter la gestion

La Société Civile Immobilière (SCI) constitue une alternative intéressante à l’indivision. Au lieu d’être propriétaires directs du bien, les héritiers deviennent associés d’une société qui détient le bien immobilier. Chacun possède des parts sociales correspondant à son investissement.

Cette structure présente plusieurs avantages significatifs. D’abord, elle facilite la prise de décision grâce à des règles de vote définies dans les statuts. Par ailleurs, un gérant désigné assure la gestion quotidienne, évitant ainsi les blocages fréquents en indivision.

Enfin, la SCI simplifie considérablement la transmission future. En effet, la valeur des parts sociales est généralement inférieure de 10 à 15% à la valeur du bien immobilier, réduisant ainsi les droits de succession immobilier. De plus, les héritiers peuvent céder leurs parts sans remettre en cause la propriété du bien.

Vendre ou louer le bien hérité

Si vous choisissez de ne pas conserver le bien, deux options s’offrent à vous : la vente ou la location.

La location présente certains avantages : revenus réguliers, préservation du patrimoine à long terme, et valorisation potentielle. Cependant, elle implique des contraintes : gestion locative chronophage, charges fiscales (taxe foncière, impôt sur les loyers) et risque de vacance locative.

Quant à la vente, elle permet de disposer rapidement d’un capital, de diversifier vos placements et d’anticiper votre propre succession. Néanmoins, elle comporte aussi des inconvénients : risque de mauvais placement du capital obtenu, fiscalité sur les placements, et possible vente à un prix désavantageux selon la conjoncture immobilière.

Conclusion

Après avoir parcouru les différentes étapes d’un héritage immobilier à Paris, nous comprenons désormais l’importance d’une approche méthodique face à cette situation souvent complexe. Undoubtedly, la gestion d’une succession immobilière requiert une attention particulière aux détails administratifs, fiscaux et juridiques.

La première démarche consiste à identifier précisément les héritiers légitimes et dresser l’inventaire complet du patrimoine immobilier. Par la suite, les obligations administratives exigent une vigilance accrue, notamment concernant la déclaration de succession qui doit être déposée dans les 6 mois suivant le décès. Above all, les aspects fiscaux méritent une attention spéciale, car les droits de succession peuvent représenter une charge conséquente selon le lien de parenté et la valeur des biens.

Face à un héritage immobilier, plusieurs options s’offrent à vous. L’indivision constitue une solution temporaire, tandis que la création d’une SCI présente des avantages pour la gestion et la transmission future. Alternatively, la vente ou la location permettent de valoriser différemment le patrimoine reçu.

Quelle que soit votre décision, l’accompagnement d’un notaire succession s’avère essentiel tout au long du processus. Ce professionnel vous guidera dans les méandres administratifs et vous aidera à optimiser les aspects fiscaux de votre succession.

En définitive, hériter d’un bien immobilier à Paris représente à la fois une responsabilité et une opportunité. Une succession bien gérée vous permettra de préserver et valoriser ce patrimoine pour les générations futures. Nevertheless, prenez le temps de réfléchir à vos objectifs patrimoniaux avant de prendre toute décision définitive concernant le bien hérité.

FAQs