Comment mettre en location sur Airbnb : guide complet

Mettre son logement en location sur Airbnb séduit de plus en plus de propriétaires en France. La location saisonnière continue de progresser, portée par une forte demande des voyageurs français et internationaux.

Avant de commencer, il est indispensable de connaître les règles encadrant cette activité. Les résidences principales sont limitées à 120 nuits par an, seuil abaissé à 90 nuits dans certaines communes comme Paris. Dépasser cette limite peut entraîner une amende allant jusqu’à 10 000 €. Si vous êtes locataire, un accord écrit du propriétaire est obligatoire.

Ce guide vous explique, étape par étape, comment louer votre bien sur Airbnb en toute légalité : démarches administratives, création d’une annonce efficace, expérience voyageurs et stratégies pour augmenter vos revenus tout en respectant vos obligations légales et fiscales.

Les étapes légales pour mettre son bien en location sur Airbnb

Avant de plonger dans l’aventure Airbnb, plusieurs obligations légales doivent être respectées pour éviter des amendes pouvant aller jusqu’à 50 000 €, voire 100 000 € en cas de changement d’usage illégal dans certaines villes comme Paris. Ces démarches varient selon votre situation et la localisation de votre bien.

Obtenir l’autorisation si vous êtes locataire

Pour les locataires souhaitant sous-louer, l’accord écrit du propriétaire est indispensable. En effet, selon la loi du 6 juillet 1989, la sous-location est interdite sans cette autorisation. Notez également que le prix au mètre carré facturé ne peut excéder celui que vous payez vous-même. Sans ces précautions, vous risquez la résiliation de votre bail, le remboursement des sous-loyers perçus et même des dommages et intérêts.

Par ailleurs, sachez que la sous-location est strictement interdite dans les logements sociaux. Le non-respect de cette règle peut entraîner l’expulsion immédiate.

Déclarer le logement à la mairie

La déclaration en mairie est désormais obligatoire dans la quasi-totalité des communes françaises proposant des locations meublées touristiques. Elle vous attribue un numéro d’enregistrement à 13 chiffres, à afficher sur toutes vos annonces. Depuis le 1er janvier 2025, cette obligation s’applique à toutes les communes de plus de 200 000 habitants, et sera étendue progressivement à l’ensemble du territoire avant mai 2026.

Pour effectuer cette déclaration, rendez-vous sur le site de votre mairie ou utilisez le téléservice national. À noter que d’ici le 20 mai 2026, toutes les mairies devront proposer une procédure d’enregistrement.

Respecter la limite des 90 jours

Pour une résidence principale, la location est limitée à 120 jours par an sur l’ensemble du territoire français. Cependant, certaines communes — dont Paris, Lyon et Marseille — ont abaissé ce plafond à 90 jours par an depuis 2025. Cette durée correspond aux huit mois minimum durant lesquels vous devez occuper le logement pour qu’il conserve son statut de résidence principale. Airbnb bloque automatiquement les réservations une fois la limite atteinte dans les communes concernées, afin d’éviter tout dépassement.

Connaître les règles spécifiques aux grandes villes

Les métropoles imposent souvent des restrictions supplémentaires. À Paris, la location d’une résidence secondaire reste possible uniquement après obtention d’une autorisation de changement d’usage et la mise en place d’une compensation équivalente (transformation d’un local commercial en habitation). Les contrôles municipaux ont été renforcés depuis 2025, et toute infraction peut entraîner une amende jusqu’à 100 000 €.

D’autres villes comme Saint-Malo ont mis en place des systèmes de quotas par quartier. Marseille, quant à elle, a récemment rejoint Paris en abaissant sa limite à 90 jours annuels.

Par ailleurs, les logements classés F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) pourraient bientôt être restreints à la location touristique dans certaines communes, dans le cadre du plan climat et logement durable.

Ces réglementations évoluent constamment, alors restez informé des spécificités de votre commune avant de vous lancer.

Mettre en ligne son logement : créer une annonce efficace

Une fois les aspects légaux maîtrisés, il est temps de créer votre annonce sur la plateforme. Cette étape est cruciale car elle déterminera la visibilité et l’attractivité de votre logement auprès des voyageurs potentiels.

Créer un compte Airbnb

1. Accédez au site web ou à l’application Airbnb pour lancer l’inscription.
2. Créez un compte avec votre e-mail et un mot de passe, ou connectez-vous via Google ou Apple.
3. Cliquez sur « Mettre mon logement sur Airbnb » pour activer l’option hôte.
4. Finalisez la vérification d’identité, obligatoire pour accueillir des voyageurs.

Choisir le type de logement et les équipements

Airbnb propose trois catégories principales de logement :

• Logement entier : les voyageurs disposent du logement dans son intégralité
• Chambre privée : les voyageurs ont leur propre chambre mais partagent certains espaces communs
• Chambre partagée : les voyageurs dorment dans un espace qu’ils peuvent partager avec d’autres personnes

Précisez clairement qui sera présent dans le logement durant le séjour. Concernant les équipements, Airbnb exige désormais certains éléments de base : savon, shampoing, papier toilette, literie complète, ustensiles de cuisine et accès Wi-Fi.

Rédiger un titre et une description engageants

Un titre accrocheur peut augmenter vos réservations de 20%. Limitez-vous aux 50 caractères autorisés (seuls 32 sont visibles sur mobile). Utilisez la formule : {Type & Surface} + {Atout Principal} + {Avantage Unique}. Exemples efficaces : “Retraite bord de mer avec kayaks”, “Chambre victorienne romantique”.

Pour la description, allez à l’essentiel en commençant par les caractéristiques les plus importantes. Racontez l’histoire de votre logement et mettez l’accent sur ses particularités tout en restant réaliste.

Ajouter des photos professionnelles

Les photos de qualité peuvent augmenter vos réservations jusqu’à 24%. Airbnb propose même un service de photographie professionnelle dont 75% des hôtes amortissent le coût en une seule réservation. Prévoyez 15 à 25 photos retouchées qui seront publiées sur votre annonce dans la semaine suivant la séance photo. Les images de haute qualité sont l’un des facteurs les plus déterminants dans le choix d’un logement par les voyageurs.

Optimiser l’expérience des voyageurs

La satisfaction de vos voyageurs est la clé du succès sur Airbnb. Pour obtenir des évaluations 5 étoiles et fidéliser votre clientèle, quelques éléments essentiels doivent être soigneusement préparés.

Préparer un logement propre et fonctionnel

Tout d’abord, la propreté est non négociable. Pour garantir des avis positifs, investissez dans un nettoyage professionnel entre chaque séjour. Assurez-vous que tous les appareils électroménagers fonctionnent correctement et vérifiez régulièrement les ampoules, la plomberie et le chauffage.

Mettre à disposition des produits essentiels

Les voyageurs s’attendent à trouver certains produits de base. Prévoyez :

• Des articles de toilette (savon, shampoing, papier toilette)
• Du linge de maison propre (draps, serviettes)
• Des produits ménagers (liquide vaisselle, nettoyant multi-surfaces)
• Des denrées de base en cuisine (sel, poivre, huile d’olive, café)

Organiser l’arrivée : en personne ou autonome

Le check-in autonome via boîte à clés sécurisée est de plus en plus prisé, offrant flexibilité et indépendance aux voyageurs. Néanmoins, un accueil personnalisé peut créer une première impression mémorable. Quelle que soit votre méthode, communiquez clairement les instructions d’arrivée et restez joignable en cas de besoin.

Créer un guide d’accueil numérique

Enfin, préparez un guide complet incluant le fonctionnement des équipements, les codes WiFi, les consignes de sécurité et les recommandations locales (restaurants, transports, attractions). Envoyez-le numériquement avant l’arrivée et laissez-en une version imprimée dans le logement. Ce guide est particulièrement apprécié par les voyageurs et peut transformer une expérience ordinaire en séjour mémorable lorsque vous mettez votre logement en location sur Airbnb.

Maximiser ses revenus tout en restant conforme

Pour réussir lorsque vous mettez un logement en location sur Airbnb, l’aspect financier et légal mérite autant d’attention que la qualité de l’accueil.

Fixer un tarif compétitif selon la saison

La tarification dynamique est essentielle pour maximiser vos revenus. Analysez les prix des logements similaires dans votre zone et ajustez vos tarifs en fonction des saisons et des événements locaux. En basse saison, une réduction stratégique peut augmenter votre taux d’occupation, tandis qu’en période de forte demande, vous pouvez augmenter vos prix. Utilisez des outils comme AirDNA ou Lodgify Dynamic Pricing pour optimiser vos tarifs en fonction du marché.

Éviter les erreurs de sous-location

Si vous êtes locataire, l’accord écrit de votre propriétaire est obligatoire pour sous-louer sur Airbnb. Sans cette autorisation, vous risquez la résiliation de votre bail et même des poursuites judiciaires. Par ailleurs, le prix de la sous-location ne peut pas excéder votre propre loyer. Plusieurs locataires parisiens ont été condamnés à rembourser plus de 40 000 € pour avoir sous-loué sans autorisation.

Déclarer ses revenus aux impôts

Les revenus Airbnb sont imposables et doivent être déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux options s’offrent à vous : le régime micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 30 % pour les revenus inférieurs à 15 000 €, ou le régime réel, plus complexe mais souvent plus avantageux fiscalement si vous avez des charges importantes (travaux, emprunt, mobilier). Ces seuils sont susceptibles d’évoluer avec les réformes fiscales 2025-2026, il est donc conseillé de les vérifier chaque année. Notez que les locations de votre résidence principale inférieures à 760 € annuels sont exonérées d’impôt.

Gérer les imprévus et les litiges

En cas de dommages causés par un voyageur, vous disposez de 14 jours après son départ pour signaler l’incident à Airbnb. La plateforme offre AirCover, une protection qui inclut une garantie dommages jusqu’à 3 millions de dollars et une assurance responsabilité civile d’un million de dollars. Pour une réclamation, décrivez l’incident, joignez des photos et la preuve du coût de remplacement dans le Centre de résolution d’Airbnb.

Points clés à retenir

Voici les points essentiels à retenir pour réussir votre mise en location sur Airbnb tout en respectant la réglementation française :

• Respectez impérativement la limite légale de location pour les résidences principales : 120 jours par an en France, abaissée à 90 jours dans certaines villes comme Paris – le dépassement peut coûter jusqu’à 10 000 € d’amende.
  
• Obtenez l’autorisation écrite du propriétaire si vous êtes locataire – la sous-location sans accord peut entraîner la résiliation du bail et des poursuites
  
• Déclarez votre logement en mairie pour obtenir le numéro d’enregistrement obligatoire – cette démarche gratuite est désormais exigée sur toutes les annonces
  
• Investissez dans des photos professionnelles de qualité – elles peuvent augmenter vos réservations jusqu’à 24% et sont déterminantes dans le choix des voyageurs
  
• Déclarez tous vos revenus Airbnb aux impôts en BIC – les revenus sont imposables et doivent être déclarés, avec possibilité d’abattement de 30% en micro-BIC

La réussite sur Airbnb repose sur l’équilibre entre conformité légale, qualité de l’offre et expérience client exceptionnelle. Une préparation minutieuse et le respect scrupuleux des règles vous permettront de développer une activité rentable et pérenne dans la location saisonnière.

FAQs