Airbnb et Copropriété: Règles, Enjeux et Solutions

Actuellement, il faut se faire à l’idée que les activités de locations de type Airbnb ne cessent de se développer. De plus en plus de propriétaires sont intéressés pour rentabiliser leurs biens immobiliers. Les propriétaires des logements en copropriété sont également nombreux à vouloir se lancer.

Cependant, il est primordial d’examiner le règlement de copropriété et de s’informer pour connaître les réglementations en vigueur. ParisBnB vous renseigne sur les règles, les enjeux et les solutions, si vous envisagez une location de vacances au sein d’une copropriété.    

La Table des Matières

Qu’est-ce qu’une Copropriété?

La copropriété désigne un ou plusieurs immeubles subdivisés en lots et appartenant à différents propriété. Les propriétaires doivent désigner un conseil syndical. Ce dernier supervise l’entretien, la maintenance et les travaux des parties communes.

Définition et fonctionnement d’une copropriété

La copropriété est un groupe de logements appartenant à plusieurs propriétaires soumis à un règlement de copropriété. Le syndic est un organe professionnel, ou non, qui doit exécuter les décisions prises en assemblée générale pour assurer la bonne gestion de l’immeuble. Chaque copropriétaire est tenu de payer des charges proportionnelles aux lots qui lui appartiennent. Les fonds ainsi constitués sont gérés pour financer les travaux de maintenance, de réparation, de rénovation et d’économie d’énergie.

Les spécificités de la location en copropriété

Chaque copropriétaire a le droit de mettre son bien en location. Cependant, certains règlements de copropriété interdisent spécifiquement les locations de courtes durées de types Airbnb, mais il est toujours possible de les modifier en effectuant un vote à l’unanimité en assemblée générale.

Ce sont les activités commerciales qui sont interdites dans les immeubles en copropriété. La 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a rendu l’arrêt n°22-21.455 le 25 janvier 2024. Cet arrêt précise qu’une location touristique de courte durée sans prestations accessoires de nature commerciale n’est pas une activité commerciale. Cette distinction clarifie le cadre légal pour ce type de location.

Si un service hôtelier ou para-hôtelier n’est pas associé à la location Airbnb, elle n’est pas susceptible d’être interdite par le règlement de copropriété.  Il faut que l’activité reste une simple location, un bien d’habitation gérée par un propriétaire civil. Du moment que la location respecte la destination de l’immeuble, le règlement de copropriété ne peut pas interdire la location meublée de courte durée.

Quoi qu’il en soit, Le copropriétaire qui exerce une activité Airbnb doit veiller à la tranquillité de la copropriété et au respect des droits des autres copropriétaires. Les locataires de courtes durées doivent éviter toute forme de troubles anormaux de voisinage.

Quelles Sont les Règles pour Louer en Copropriété?

Le respect des règles légales est primordial lorsque vous envisagez de mettre un bien en location saisonnière dans une copropriété. Découvrez rapidement les dispositifs applicables selon la réglementation française et le règlement de copropriété. Informez-vous également sur les obligations des propriétaires envers la copropriété.

La Réglementation Française sur la Location Courte Durée

La location courte durée consiste à signer un bail pour une durée allant d’une nuit jusqu’à 90 jours consécutifs pour un même locataire. Pour une résidence principale, le propriétaire ne peut louer son bien plus de 120 jours par an. Certaines villes exigent une procédure d’enregistrement préalable, conformément à la loi du 7 octobre 2016 pour une République numérique.

Les démarches peuvent être plus complexes pour les résidences principales, notamment dans les grandes agglomérations. Il est donc crucial de bien définir le statut du bien avant de se lancer, car les règles juridiques et fiscales peuvent varier.

Dans les villes de plus de 200 000 habitants, une autorisation de changement d’usage avec compensation est nécessaire pour louer une résidence secondaire en courte durée. Par exemple, à Paris, les propriétaires peuvent acheter un local commercial pour le transformer en logement en guise de compensation. Ces règles, bien que contraignantes, préservent l’équilibre du marché immobilier et empêchent la disparition de logements pour les résidents permanents.

Dans les villes moyennes et petites, les formalités sont plus simples. Il suffit de remplir le formulaire CERFA n°14004*02 pour déclarer une activité de location courte durée. Il est recommandé de vérifier les règles spécifiques de chaque commune avant de s’engager.

Les clauses du règlement de copropriété à respecter

L’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 permet à chaque copropriétaire de jouir librement des parties privatives de son lot. Cette jouissance est conditionnée au respect de la destination de l’immeuble. Elle ne doit pas perturber les autres copropriétaires.

Dans un arrêt du 8 juin 2011, la Cour de cassation rappelle une règle importante. La location meublée est permise sans accord de l’assemblée générale si les professions libérales sont autorisées dans l’immeuble.

Les articles 9 et 8 de la loi du 10 juillet 1965 sont les références. Si la destination de l’immeuble et les droits des copropriétaires sont respectés, la location courte durée est autorisée. En général, des clauses restrictives relatives à la destination de l’immeuble sont prévues dans le règlement de copropriété.

Les obligations des propriétaires vis-à-vis de la copropriété

Les propriétaires doivent respecter le règlement de copropriété. Si celui-ci interdit les meublés de tourisme, la location sur Airbnb est impossible. L’autorisation ou l’interdiction peut être décidée en assemblée générale, avec un vote à l’unanimité requis.

Lorsque le règlement de copropriété comprend une clause d’habitation exclusive, la location meublée touristique est également interdite. Seule l’habitation est permise dans l’immeuble.

Comment Gérer les Relations avec les Copropriétaires pour une Activité Airbnb Réussie?

Lorsque votre logement en copropriété est en location meublée courte durée, pensez à bien définir le type de vacances proposées: endroit calme et reposant, logement situé dans un quartier animé, etc.

Choisissez minutieusement les locataires en vérifiant les avis laissés par les autres propriétaires qui ont eu l’occasion de les accueillir. Sélectionnez les personnes avec des avis positifs pour éviter des désagréments avec les autres copropriétaires.

Lorsque vous recevez des plaintes des voisins au sein de la copropriété, présentez des excuses et rassurez-les pour vos prochaines locations courtes durées. Enfin, respectez minutieusement le règlement de copropriété. Lorsque la location meublée de tourisme est interdite, ne le faites pas. Faites une demande en assemblée générale afin d’obtenir l’autorisation préalable à l’unanimité avant de vous lancer. Il est vivement recommande de se conformer aux conditions d’autorisation énumérées dans le règlement de copropriété.

Lorsque vous souhaitez proposer votre appartement en copropriété en location sur Airbnb ou sur des plateformes identiques, vous devez respecter plusieurs règles.

Selon la loi sur l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) promulguée en 2014, les propriétaires français doivent remplir certaines obligations:

• L’activité de location de courte durée doit être déclarée à la mairie de la commune lorsque la durée de location est supérieure à 120 jours par an, soit 4 mois par an.  
• Dans certaines villes et à Paris, il faut un numéro d’enregistrement pour que votre annonce soit publiée sur les plateformes comme Airbnb.

En ce qui concerne les aspects fiscaux, il faut déclarer tous les revenus générés par les activités de location Airbnb. En fonction du montant à  déclarer, ces revenus locatifs peuvent être soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

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Renseignez-vous également sur le tarif de ménage Airbnb pour proposer un service de location conforme aux besoins des clients potentiels.

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