LMNP TVA 2026 : Le Guide Simple Pour Tout Maîtriser

La fiscalité LMNP TVA est souvent source de confusion pour de nombreux propriétaires. En principe, les revenus issus d’une location meublée non professionnelle sont exonérés de TVA, mais certaines exceptions existent et méritent toute notre attention.

En effet, dès lors que vous proposez au moins trois prestations para-hôtelières, votre statut LMNP devient assujetti à la TVA. Cette distinction est fondamentale car elle impacte directement votre rentabilité. Par ailleurs, pour les investissements dans le neuf, la récupération TVA en LMNP peut représenter un avantage fiscal considérable, à condition de respecter certains critères précis.

Dans ce guide complet, nous allons examiner ensemble tous les aspects de la TVA pour les loueurs en meublé non professionnels en 2026. Que vous cherchiez à comprendre les différents régimes de TVA selon vos recettes, les taux applicables qui varient de 5,5% à 20%, ou encore les démarches pour récupérer la TVA, vous trouverez ici toutes les informations essentielles pour optimiser votre situation fiscale.

Statut LMNP et TVA : ce qu’il faut savoir en 2026

En 2026, comprendre le statut LMNP et ses implications TVA devient crucial pour tous les investisseurs immobiliers. L’interaction entre ce statut fiscal avantageux et la taxe sur la valeur ajoutée comporte plusieurs subtilités qui méritent notre attention.

TVA LMNP 2026 : ce qui change

Le régime de TVA pour les loueurs en meublé non professionnels connaît quelques ajustements significatifs en 2026. Le principal changement concerne les seuils de franchise en base de TVA. Pour les locations meublées classiques, le seuil d’exonération reste stable, tandis que pour les locations avec services para-hôteliers, nous observons un ajustement à la hausse.

Par ailleurs, l’administration fiscale renforce ses contrôles sur la qualification des prestations para-hôtelières. Ces dernières déterminent directement votre assujettissement à la TVA. La distinction devient donc plus nette entre une simple location meublée et une activité de nature commerciale.

Notons également que les modalités de récupération de TVA évoluent légèrement. Les propriétaires LMNP qui achètent dans le neuf peuvent toujours récupérer la TVA sur leur acquisition, mais les conditions d’engagement pour maintenir cet avantage sont davantage surveillées.

Activités concernées par la TVA

Toutes les activités LMNP ne sont pas égales face à la TVA. En règle générale, la location nue ou simplement meublée reste exonérée de TVA, quel que soit le montant des loyers perçus. Néanmoins, cette exonération disparaît dès que nous proposons au moins trois des quatre services para-hôteliers suivants :

• L’accueil personnalisé des locataires
• La fourniture du petit-déjeuner
• Le nettoyage régulier des locaux
• La fourniture de linge de maison

Les investissements en résidences services (étudiantes, seniors, tourisme) sont particulièrement concernés par cette distinction. En effet, ces formules incluent presque systématiquement plusieurs prestations qui déclenchent l’assujettissement à la TVA.

Attention également aux locations saisonnières via des plateformes comme Airbnb : selon la nature et la fréquence des services proposés, elles peuvent basculer dans le champ d’application de la TVA, même pour des propriétaires qui ne se considèrent pas comme des professionnels du tourisme.

Impact sur les loyers et la rentabilité

L’assujettissement à la TVA modifie substantiellement l’équation financière d’un investissement LMNP. D’un côté, il permet la récupération de la TVA sur l’achat du bien (pour un logement neuf) et sur les charges, ce qui représente un avantage considérable. Cette récupération peut atteindre jusqu’à 20% du prix d’acquisition, améliorant ainsi la rentabilité immédiate de l’opération.

D’un autre côté, cet assujettissement impose de facturer la TVA sur les loyers (généralement au taux de 10% pour l’hébergement). Cette contrainte peut influencer le positionnement tarifaire de votre bien sur le marché locatif.

La question essentielle devient donc : faut-il répercuter intégralement la TVA sur les loyers au risque de perdre en compétitivité, ou l’absorber partiellement pour préserver l’attractivité de votre offre ? Tout dépend du marché local et de la sensibilité aux prix de votre clientèle cible.

Par ailleurs, l’assujettissement à la TVA s’accompagne d’obligations déclaratives supplémentaires qui peuvent nécessiter l’assistance d’un comptable, représentant ainsi un coût additionnel à intégrer dans votre calcul de rentabilité.

En définitive, l’équilibre entre avantages et contraintes liés à la TVA doit être soigneusement évalué avant de s’engager dans un investissement LMNP, notamment dans des résidences services où ce régime fiscal s’applique presque systématiquement.

Exonération de TVA : comment en bénéficier ?

Contrairement à certaines idées reçues, l’exonération de TVA constitue la norme pour les locations meublées. En effet, par principe, les locations meublées professionnelles (LMP) ou non professionnelles (LMNP) sont exonérées de plein droit de la TVA sans possibilité d’option. Néanmoins, cette règle comporte des exceptions et conditions qu’il convient de bien maîtriser pour 2026.

Conditions d’exonération en 2026

Le caractère occasionnel, permanent ou saisonnier de l’activité de location meublée, la périodicité de la location (nuit, semaine, mois ou année) ou encore le montant des loyers perçus sont sans influence sur le principe d’exonération de la TVA. Cette exonération s’applique automatiquement si vos prestations restent dans le cadre du “louage de choses” et non du “louage de services”.

Pour conserver cette exonération, vous devez éviter de proposer des services para-hôteliers trop nombreux. L’administration fiscale considère que vous basculez dans l’assujettissement à la TVA dès lors que vous offrez au moins trois des quatre services suivants :

• Le petit-déjeuner
• Le nettoyage régulier des locaux
• La fourniture de linge de maison
• L’accueil de la clientèle

Toutefois, il existe une nuance importante : si les prestations sont fournies de manière accessoire et dans des conditions non similaires aux établissements hôteliers, vous restez exonéré. Par exemple, si le nettoyage est effectué uniquement lors du changement de locataire ou si la réception ne comporte aucune alternative d’accueil physique.

Seuils de franchise en base de TVA

Même si votre activité est techniquement assujettie à la TVA (par exemple en para-hôtellerie), vous pouvez bénéficier d’une franchise qui vous dispense de facturer et déclarer cette taxe, à condition de respecter certains plafonds de chiffre d’affaires.

À partir de 2026, le projet de loi de finances prévoit d’instaurer un seuil unique de franchise en base de TVA fixé à 37 500 € de chiffre d’affaires annuel, quelle que soit la nature de votre activité locative (à l’exception des travaux immobiliers). Ce seuil remplacera les anciens plafonds différenciés (85 000 € pour les activités para-hôtelières et 34 400 € pour la location meublée classique).

En cas de dépassement temporaire, une tolérance s’applique jusqu’à 41 250 €. Au-delà, la franchise cesse de s’appliquer pour les opérations intervenant à compter de la date de dépassement. À noter que pour les prestations de services de travaux immobiliers, le seuil reste plus bas à 25 000 €.

Lorsque vous bénéficiez de cette franchise, vous devez faire figurer sur vos factures la mention “TVA non applicable – article 293 B du CGI”. Néanmoins, cette exonération a une contrepartie : vous ne pourrez pas récupérer la TVA sur vos achats ou investissements.

Cas particuliers : location via plateforme, sous-traitance

Pour les locations touristiques via plateformes comme Airbnb, la vigilance s’impose. Dès le 1er janvier 2026, si vous dépassez 37 500 € de recettes et offrez au moins trois services para-hôteliers, vous devrez facturer 10% de TVA à vos voyageurs. Si vous restez sous ce seuil ou proposez moins de services, vous demeurez hors champ de la TVA.

Une stratégie intéressante pour maintenir l’exonération concerne la sous-traitance. Si vous sous-traitez les services para-hôteliers (ménage, petit-déjeuner, etc.) sans en être responsable vis-à-vis de vos clients, c’est-à-dire que vous ne les facturez pas directement, vous restez exonéré de TVA. Cette solution permet d’offrir des services de qualité tout en préservant l’avantage fiscal de votre statut LMNP.

Pour les séjours courts (5 nuitées ou moins) particulièrement, l’administration fiscale a assoupli certains critères d’assujettissement. Par exemple, la simple mise à disposition de linge à l’arrivée suffit désormais à remplir la condition correspondante, sans nécessité de renouvellement pendant le séjour.

Assujettissement à la TVA : obligations et conséquences

L’assujettissement à la TVA représente un tournant décisif dans la gestion d’un investissement LMNP. Cette obligation fiscale entraîne à la fois des contraintes administratives mais aussi des opportunités financières qu’il convient de bien comprendre.

Prestations para-hôtelières : les 4 critères

Pour qu’une location meublée bascule dans le régime de la TVA, elle doit proposer au moins trois des quatre prestations para-hôtelières suivantes :

• Le petit-déjeuner : celui-ci doit être proposé selon les usages professionnels, que ce soit en chambre ou dans un espace commun.
• Le nettoyage régulier des locaux : effectué avant le début du séjour et proposé de façon régulière pendant la durée d’occupation.
• La fourniture de linge de maison : comprenant draps, serviettes et taies d’oreiller, mise à disposition en début de séjour avec renouvellement régulier proposé.
• La réception de la clientèle : permettant l’accueil, l’orientation et l’information des clients, même de façon non personnalisée.

Il est important de noter que la simple proposition de ces services suffit pour remplir les critères, sans qu’ils soient nécessairement utilisés par tous les clients.

Résidences étudiantes, EHPAD, tourisme : cas spécifiques

Certains types d’hébergements sont particulièrement concernés par l’assujettissement à la TVA. Ainsi, les résidences de tourisme classées, résidences étudiantes ou résidences seniors sont généralement soumises à ce régime fiscal.

Les taux de TVA applicables varient selon la nature de l’établissement :

• 10% pour les locations meublées avec prestations para-hôtelières
• 5,5% pour les maisons de retraite, EHPAD et établissements à vocation sociale
• 20% pour les services annexes

Par ailleurs, pour les résidences de services, l’exploitation doit être confiée à un professionnel via un bail commercial d’une durée minimale de 10 ans. En cas d’arrêt avant ce terme, le propriétaire devra rembourser la TVA au prorata des années restantes.

TVA sur LMNP ancien : est-ce possible ?

Contrairement aux idées reçues, les logements anciens en LMNP peuvent également être soumis à la TVA sous certaines conditions. En effet, les loyers des biens en LMNP ancien situés en résidence étudiante, senior ou tourisme sont soumis à la TVA au taux de 10%, et 5,5% pour les EHPAD d’occasion.

En revanche, il n’est pas possible de récupérer la TVA sur l’acquisition d’un logement ancien. Cette récupération est réservée aux investissements dans le neuf ou aux travaux de rénovation importants.

Si un bien acquis initialement sans TVA bascule ultérieurement vers une activité para-hôtelière, le propriétaire peut récupérer une partie de la TVA payée lors de l’achat, à condition que le bien ait toujours été affecté à la location meublée et jamais utilisé à titre privé. Le montant récupérable est calculé au prorata des années restantes sur une période de référence de 20 ans.

Pour les propriétaires concernés par la TVA, cette contrainte s’accompagne néanmoins d’un avantage : la possibilité de déduire la TVA sur certaines dépenses comme les travaux, l’entretien, les charges de copropriété ou les honoraires comptables.

Récupération de TVA LMNP : mode d’emploi

La récupération de TVA constitue un atout majeur pour maximiser la rentabilité d’un investissement LMNP, particulièrement dans le neuf. Pour en profiter pleinement, il faut maîtriser certains aspects techniques et administratifs.

Dépenses éligibles à la récupération

Pour un investissement LMNP assujetti à la TVA, plusieurs dépenses ouvrent droit à récupération :

• L’achat immobilier lui-même, permettant de récupérer jusqu’à 20% du prix du bien neuf
• Les frais de notaire liés à l’acquisition
• Les travaux et équipements nécessaires à l’exploitation
• Les charges courantes (eau, électricité, entretien)
• Les frais de gestion (honoraires comptables, assurances)

Néanmoins, cette récupération implique un engagement : maintenir l’exploitation para-hôtelière pendant au minimum 20 ans. En cas d’arrêt anticipé, je devrai rembourser la TVA au prorata des années restantes.

Démarches administratives à suivre

Pour récupérer la TVA en LMNP, je dois d’abord créer un compte fiscal professionnel auprès du service des impôts des entreprises (SIE) de mon domicile. Ensuite, plusieurs étapes s’imposent :

1. Déposer une déclaration de début d’activité (formulaire P0i)
2. Opter pour un régime réel de TVA (franchise en base exclue)
3. Remplir ma première déclaration de TVA (CA3 ou CA12)
4. Joindre une demande de remboursement (formulaire 3519)

Pour un investissement neuf, je dois également conserver toutes les factures d’achat mentionnant la TVA et fournir une attestation de l’exploitant confirmant la nature para-hôtelière de l’activité.

Délais de remboursement et pièges à éviter

Le délai légal de remboursement est généralement de 30 jours après dépôt d’une demande complète. Toutefois, l’administration peut prolonger ce délai jusqu’à 60 jours en cas de contrôles approfondis.

Parmi les pièges courants, je note particulièrement :

• L’oubli de l’option fiscale pour le régime réel, qui doit être explicite
• L’absence de facturation de TVA sur mes loyers, obligatoire pour la récupération
• L’usage mixte du bien, qui réduit proportionnellement le droit à déduction
• Le défaut d’engagement pour la période minimale d’exploitation

Finalement, en cas de changement d’activité ou de cession anticipée, je risque un reversement de TVA potentiellement conséquent, calculé sur la fraction de période d’engagement non respectée.

Déclaration TVA LMNP : comment bien la faire ?

Pour les propriétaires assujettis à la TVA, la déclaration représente une étape administrative incontournable. Voyons comment procéder efficacement pour respecter vos obligations fiscales.

Créer un compte fiscal professionnel

Premièrement, je dois créer un espace professionnel sur impots.gouv.fr en choisissant le mode simplifié si j’agis pour ma propre entreprise. Cette démarche est obligatoire pour déclarer et payer mes impôts professionnels. Pour l’activer, je recevrai un lien par email (valable 72h) puis un code par courrier sous 10 jours.

Choisir le bon régime de TVA

Ensuite, trois régimes s’offrent à moi :

• La franchise en base (exonération jusqu’à 37 500€ de CA)
• Le régime simplifié (CA entre 37 500€ et 840 000€)
• Le régime réel normal (CA supérieur à 840 000€)

Remplir les formulaires CA12, CA3, 3519

Avec le régime simplifié, je remplis annuellement une déclaration CA12 (formulaire n°3517-S) avant le 2ème jour ouvré suivant le 1er mai, avec deux acomptes en juillet (55%) et décembre (40%).

Pour le régime réel normal, j’utilise le formulaire CA3 mensuellement ou trimestriellement.

Pour récupérer la TVA, notamment sur un achat immobilier neuf, je complète le formulaire 3519.

Exemple de déclaration simplifiée

Par exemple, avec 15 000€ de loyers meublés et services para-hôteliers (TVA 20%), et 5 000€ de charges déductibles, ma TVA nette à verser serait : 3 000€ (TVA collectée) – 1 000€ (TVA déductible) = 2 000€.

Points clés à retenir

Comprendre la TVA en LMNP est essentiel pour optimiser votre rentabilité immobilière et éviter les pièges fiscaux en 2026.

• Seuil unique 2026 : Franchise en base TVA unifiée à 37 500€ de CA annuel, simplifiant les règles pour tous les loueurs meublés

• Assujettissement automatique : Dès 3 prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, ménage, linge, accueil), vous basculez en TVA obligatoire

• Récupération TVA neuf : Jusqu’à 20% du prix d’achat récupérable, mais engagement contraignant de 20 ans d’exploitation para-hôtelière

• Résidences services : Étudiantes, seniors et tourisme sont quasi-systématiquement assujetties à la TVA (10% sur loyers, 5,5% EHPAD)

• Stratégie de sous-traitance : Externaliser les services para-hôteliers permet de conserver l’exonération TVA tout en offrant des prestations

L’équilibre entre avantages fiscaux et contraintes administratives doit être soigneusement évalué selon votre projet d’investissement et votre horizon de détention.

FAQs