Location en meublé : quel impôt devrez‑vous payer

Les revenus issus de la location en meublé impôt sont bel et bien soumis à l’impôt sur le revenu. Plus précisément, ils sont classés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non dans celle des revenus fonciers comme c’est le cas pour la location vide. Mais ce n’est pas tout. Les loueurs en meublé doivent également s’acquitter de plusieurs impôts locaux, comme la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), la taxe foncière, et parfois même la TVA lorsqu’ils proposent certains services. Dans ce contexte, comment savoir ce que vous devez réellement payer cette année ? Et comment optimiser votre fiscalité ?

Voici un guide complet pour mieux comprendre la fiscalité de la location en meublé, choisir le bon régime, calculer votre impôt, repérer les exonérations possibles, et anticiper les évolutions réglementaires à venir.

La table des matières

Quel régime fiscal s’applique à votre location meublée ?

Le choix du régime fiscal dépend avant tout de votre statut de loueur : êtes-vous Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ? Ce statut détermine vos obligations fiscales et les avantages auxquels vous avez droit.

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) concerne la majorité des particuliers qui louent un ou plusieurs logements meublés à titre complémentaire. Vous relevez du LMNP si vos recettes issues de la location meublée sont inférieures à 23 000 euros par an ou inférieures à 50 % de vos revenus professionnels. Ces deux critères sont alternatifs.

Ce statut offre plusieurs avantages :

• Une fiscalité souple, avec possibilité de choisir entre le régime micro BIC (abattement forfaitaire) et le régime réel (déduction des charges + amortissement du bien)
• Une gestion simplifiée (formulaire P0i à déposer pour l’immatriculation)
• Aucune affiliation obligatoire à l’URSSAF en l’absence de prestations para-hôtelières
• Un régime de plus-values favorable en cas de revente, avec exonérations après 22 et 30 ans de détention.

Le régime réel impose toutefois une comptabilité rigoureuse et la déclaration d’une liasse fiscale en plus du formulaire 2042 C PRO. À l’inverse, le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s’applique lorsque vos recettes dépassent 23 000 euros et représentent plus de la moitié des revenus professionnels de votre foyer fiscal. L’inscription au RCS n’est plus obligatoire depuis 2020, mais reste recommandée dans certains cas.

Le LMP permet :

• D’imputer les déficits sur le revenu global
• D’accéder au régime des plus-values professionnelles (exonérations sous conditions)
• Mais il implique aussi une affiliation au régime social des indépendants et une gestion comptable plus lourde (tenue d’un bilan annuel, obligations déclaratives renforcées).

En résumé, le LMNP offre plus de souplesse, tandis que le LMP peut s’avérer fiscalement intéressant pour des investisseurs fortement impliqués.

Dans tous les cas, les revenus issus de votre activité sont imposés dans la catégorie des BIC. N’hésitez pas à consulter les guides experts pour approfondir.

Micro-BIC ou régime réel : quel impact sur votre impôt ?

Une fois que vous avez déterminé votre statut (LMNP ou LMP), il vous faut choisir un régime d’imposition. Ce choix est crucial, car il détermine le mode de calcul de vos revenus imposables, et par conséquent, le montant de l’impôt sur le revenu que vous devrez payer. Deux options sont possibles : le régime micro BIC ou le régime réel.

Le régime micro BIC

Le régime micro BIC (pour micro Bénéfices Industriels et Commerciaux) est attribué automatiquement si vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas 77 700 euros (ou 188 700 € si vous louez des chambres d’hôtes ou des meublés de tourisme classés). Il s’agit d’un régime simplifié, particulièrement adapté aux loueurs débutants ou à ceux qui perçoivent des revenus modestes.

Fonctionnement

Sous ce régime, vous ne déclarez pas vos charges réelles. L’administration applique directement un abattement forfaitaire censé couvrir vos frais :

• 50 % d’abattement pour une location meublée classique (meublé de longue durée non classé)
• 71 % d’abattement pour les locations classées “meublé de tourisme” ou les chambres d’hôtes.

Vous serez donc imposé uniquement sur la part restante de vos recettes (respectivement 50 % ou 29 %).

Avantages

• Simplicité administrative : Aucune comptabilité complète n’est exigée. Il suffit de déclarer vos recettes brutes dans votre déclaration de revenus (formulaire 2042-C-PRO).
• Pas de comptable obligatoire : Vous pouvez gérer vous-même vos obligations fiscales sans avoir à établir un bilan ou un compte de résultat.
• Pas de gestion des amortissements ou des déductions complexes.

Inconvénients

• L’abattement est forfaitaire, ce qui signifie qu’il ne reflète pas toujours la réalité de vos charges. Si vous avez contracté un prêt immobilier, réalisé des travaux importants ou engagé de nombreux frais, vous ne pourrez pas les déduire.
• Le régime micro BIC n’est pas toujours avantageux fiscalement : pour de nombreux investisseurs, le régime réel permet de déclarer un résultat bien plus faible, voire nul.

Le régime réel

Le régime réel d’imposition s’applique obligatoirement si vos recettes annuelles dépassent 77 700 euros (hors cas des meublés classés). Toutefois, vous pouvez opter volontairement pour ce régime même si vous êtes en dessous de ce seuil, ce qui est fréquent en LMNP lorsque les charges sont significatives.

Fonctionnement

Contrairement au micro BIC, le régime réel vous permet de déduire l’ensemble des charges réellement supportées dans le cadre de votre activité de location. Cela inclut :

• Les intérêts d’emprunt liés à un crédit immobilier
• Les frais de notaire et les frais de garantie
• Les charges de copropriété (entretien, gestion, assurance de l’immeuble)
• Les travaux d’entretien, de réparation ou de rénovation
• Les assurances (PNO, loyers impayés, multirisques)
• Les honoraires de gestion locative si vous passez par une agence
• Et surtout, les amortissements : vous pouvez amortir la valeur du bien (hors terrain), du mobilier, des équipements et même de certains frais d’acquisition. Cela réduit considérablement votre bénéfice imposable.

L’amortissement est souvent l’élément central d’une bonne stratégie fiscale : en réduisant le résultat comptable, il vous permet de ne pas être imposé pendant plusieurs années, tout en générant du cash-flow.

Avantages

• Optimisation fiscale puissante : En déduisant les charges et en amortissant le bien, vous réduisez l’imposition à son strict minimum.
• Possibilité de créer des déficits reportables (dans certains cas) pour compenser d’autres revenus (en LMP), ou sur les revenus de même nature en LMNP.
• Idéal pour les investisseurs qui ont contracté un emprunt, acheté récemment, ou effectué des travaux.

Inconvénients

• Obligations comptables plus lourdes : vous devrez tenir une comptabilité conforme (avec bilan, compte de résultat, livre-journal), et produire une liasse fiscale.
• Comptable quasi indispensable : bien que vous puissiez le faire seul, il est vivement recommandé de faire appel à un expert-comptable, ce qui génère un coût annuel (de 300 à 1000 euros selon les prestations).
• Engagement minimum : une fois le régime réel choisi, vous êtes tenu de le conserver pendant au moins 3 ans, renouvelables tacitement.

Tableau comparatif des régimes fiscaux

Régime	Seuil d’application	Abattement	Charges déductibles	Obligations comptables
Micro BIC	Jusqu’à 77 700 €	50 % ou 71 %	Non	Comptabilité simplifiée
Régime réel	Obligatoire au-delà	Aucun	Oui (charges + amortissements)	Comptabilité complète requise

Comment calculer précisément l’impôt sur le revenu dû ?

Le calcul de l’impôt varie selon le régime choisi, mais la logique reste la même : déterminer le revenu imposable, puis lui appliquer le barème de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux.

Étapes du calcul

1. Détermination du revenu imposable
   • En micro BIC : revenus bruts – abattement forfaitaire (50 % ou 71 %).
   • En régime réel : revenus – charges – amortissements.
2. Application du barème progressif de l’impôt sur le revenu, en fonction de votre tranche marginale d’imposition.

Exemple concret
Vous percevez 20 000 euros par an de loyers meublés. Vous êtes au régime micro BIC (logement non classé) :

• Abattement de 50 % : votre revenu imposable est de 10 000 euros.
• Si votre taux marginal est de 11 %, l’impôt dû sera de 1 100 euros.
• À cela s’ajoutent les prélèvements sociaux.

Prise en compte des prélèvements sociaux
Les revenus de location meublée sont soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux, sauf s’ils ont déjà été prélevés à la source. Dans notre exemple :

• 10 000 euros x 17,2 % = 1 720 euros.
• Le coût total (IR + prélèvements sociaux) s’élève à 2 820 euros.

Quels impôts locaux s’ajoutent ?

En plus de l’impôt sur le revenu, la location meublée entraîne certaines contributions locales.

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
Vous devez obligatoirement déclarer votre activité et obtenir un numéro SIRET pour louer un meublé. Dès lors, vous êtes redevable de la CFE, calculée selon la valeur locative du bien. Certaines exonérations sont possibles :

• Si vous débutez l’activité,
• Si vos recettes sont très faibles (moins de 5 000 euros).

La taxe foncière
Elle reste due, même si le bien est en location. Dans certains cas (location d’une chambre chez l’habitant), elle peut être partagée avec le locataire.

La TVA
Elle s’applique si vous offrez des prestations para-hôtelières comme le ménage quotidien, la fourniture de linge, la réception de la clientèle. Sinon, la location meublée reste en dehors du champ d’application de la TVA.

Situations exonérées de CFE ou TVA
Certaines situations permettent d’éviter ces impôts :

• Vous louez une seule chambre meublée dans votre résidence principale.
• Vos recettes sont inférieures à 5 000 euros.
• Vous n’offrez aucune prestation de type hôtelier.

Quelles optimisations fiscales pouvez vous mettre en place ?

Heureusement, plusieurs outils existent pour optimiser la fiscalité de votre location en meublé :

Amortissements
Au régime réel, vous pouvez amortir la valeur du bien (hors terrain), du mobilier et des équipements. Ces amortissements réduisent fortement le revenu imposable.

Déduction des charges
Les intérêts d’emprunt, les frais de notaire, les assurances, les charges de copropriété, les travaux, et même les frais de gestion locative sont déductibles.

Choix du bon statut et du bon régime
Le statut LMNP combiné au régime réel simplifié permet souvent de neutraliser l’impôt pendant plusieurs années.
Attention cependant : le régime fiscal des meublés de tourisme a été durci. L’abattement est désormais de 30 % (au lieu de 71 %) si le logement n’est pas classé, et le plafond de recettes est abaissé à 15 000 euros.

Faire appel à des services spécialisés
Des plateformes comme Decla.fr ou JeDéclareMonMeublé.com permettent de confier vos déclarations fiscales à des experts du domaine, ce qui vous assure conformité et optimisation.

Que surveiller cette année ?

Plusieurs signaux indiquent des changements possibles dans la fiscalité des locations meublées :

• L’abattement réduit pour les meublés de tourisme non classés est déjà en place.
• Une proposition de loi “anti-Airbnb” pourrait durcir les règles dans certaines zones tendues.
• Le régime LMNP pourrait évoluer : réduction des seuils ? Fin des amortissements ? Il est trop tôt pour le dire, mais le risque est réel.

Restez informé
Nous vous conseillons de consulter régulièrement les sources officielles comme le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFiP) ou le site impots.gouv.fr pour rester à jour sur vos obligations.

La fiscalité de la location meublée peut paraître complexe au premier abord. Mais une fois les mécanismes compris et les bons choix effectués (statut, régime, optimisations), elle devient un levier très puissant pour générer des revenus complémentaires, voire principaux. Le plus important reste de s’informer, de s’entourer de bons conseils, et de rester en conformité avec les règles en vigueur.

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