Assurance PNO : Guide Pour Protéger Votre Bien Locatif 2026

L’assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) est devenue incontournable pour tout bien immobilier mis en location. Elle est même obligatoire en copropriété depuis la loi Alur de 2015. Son coût varie selon les garanties et le type de logement : comptez en moyenne 134 € par an, avec des offres allant de 60 à 200 €, certaines à partir de 4,5 € par mois.

Dans ce guide pratique, nous verrons son fonctionnement, les obligations légales et les critères de choix pour protéger efficacement votre patrimoine, que vous possédiez un appartement, une maison individuelle ou un local commercial.

Qu’est-ce que l’assurance PNO et à qui s’adresse-t-elle ?

L’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) est une couverture destinée aux propriétaires qui ne vivent pas dans leur logement. Elle protège le bien immobilier (murs, équipements, parties communes éventuelles) et inclut la responsabilité civile du propriétaire, notamment en cas de sinistre ou de défaut d’entretien. Obligatoire pour les copropriétaires depuis la loi Alur, elle complète l’assurance habitation du locataire, qui ne couvre que ses propres biens et sa responsabilité.

Différence avec l’assurance habitation classique

Pour bien comprendre l’intérêt de l’assurance PNO, il est utile de la comparer avec l’assurance multirisque habitation classique. Ces deux contrats répondent à des besoins différents selon que l’on soit occupant ou non du logement.

Critère	Assurance Habitation Classique	Assurance PNO (Propriétaire Non Occupant)
Bénéficiaire	Locataire ou propriétaire occupant	Propriétaire qui n’occupe pas le logement
Biens couverts	Bâti + mobilier personnel	Bâti uniquement
Responsabilité civile	Celle de l’occupant	Celle du propriétaire
Obligation légale	Requise pour le locataire	Obligatoire pour les copropriétaires (loi Alur)
Prime d’assurance	Plus élevée (mobilier inclus)	Plus basse (sans contenu)

L’assurance habitation protège le quotidien de l’occupant et ses biens mobiliers, tandis que l’assurance PNO sécurise le propriétaire contre les risques locatifs liés à son bien lorsqu’il n’y réside pas. Ces deux couvertures sont donc complémentaires et répondent à des besoins distincts.

Qui doit souscrire une assurance PNO ?

L’assurance Propriétaire Non Occupant s’adresse à tous les propriétaires qui n’habitent pas leur logement. Elle permet de couvrir les risques liés au bien, même lorsqu’il est occupé par un locataire ou laissé vacant.

• Propriétaires en copropriété : la loi Alur rend l’assurance PNO obligatoire pour tous les copropriétaires, afin de garantir une couverture minimale en cas de sinistre touchant l’immeuble collectif.
• Propriétaires de maisons individuelles mises en location : elle est vivement conseillée, car elle protège contre les dommages non couverts par l’assurance habitation du locataire.
• Propriétaires de logements vacants : la PNO évite de rester sans protection pendant les périodes d’inoccupation (dégât des eaux, incendie, vandalisme, etc.).
• Propriétaires de résidence secondaire : même si vous occupez occasionnellement le bien, une assurance PNO peut être pertinente pour les périodes d’inoccupation.

Même si votre locataire est assuré, sa couverture se limite à ses biens personnels et à sa responsabilité. L’assurance PNO reste donc essentielle pour préserver votre patrimoine et sécuriser votre responsabilité de propriétaire.

L’assurance PNO est-elle obligatoire en 2026 ?

Oui, l’assurance PNO est obligatoire pour tous les copropriétaires depuis la loi Alur, afin de couvrir leur responsabilité civile en cas de sinistre. Pour les propriétaires de maisons individuelles mises en location, elle n’est pas légalement imposée mais reste fortement recommandée pour protéger le bien et éviter les risques financiers.

Ce que dit la loi Alur ?

La loi Alur, promulguée en mars 2014, impose aux propriétaires d’un logement en copropriété de souscrire une assurance PNO. Cette obligation vise à couvrir leur responsabilité civile en cas de sinistre (incendie, dégât des eaux, explosion, etc.) affectant l’immeuble ou des tiers, même si le logement est vacant ou occupé par un locataire.

Assurance PNO en copropriété

• L’assurance PNO est strictement obligatoire pour tout logement dans un immeuble collectif.
• Elle protège l’ensemble de la copropriété contre les risques liés à un bien non assuré.
• De nombreux syndics exigent une attestation PNO lors de l’assemblée générale annuelle.
• En cas de non-souscription, le propriétaire reste financièrement responsable des dommages causés aux autres lots ou aux parties communes.

Assurance PNO pour les maisons individuelles

• Pas d’obligation légale : la PNO n’est pas imposée par la loi pour les maisons louées.
• Recommandée : elle protège le propriétaire contre les sinistres non couverts par l’assurance du locataire.
• Risques financiers : sans PNO, le propriétaire supporte seul les frais en cas de dégât important (incendie, dégât des eaux, vandalisme, etc.).
• Limites de l’assurance locataire : celle-ci couvre uniquement les biens et la responsabilité du locataire, pas la structure du bâtiment ni la responsabilité du propriétaire.

Responsabilité civile du propriétaire non occupant

L’assurance PNO intègre une garantie essentielle : la responsabilité civile du propriétaire non occupant. Elle couvre les dommages causés à autrui lorsque ceux-ci proviennent du logement, même si vous n’y résidez pas.

Quand votre responsabilité peut être engagée :

• Vice de construction : défaut structurel entraînant un accident.
• Manque d’entretien : infiltration, fissures, installations défectueuses.
• Négligence : absence de réparation ou de contrôle régulier.
• Accidents dans les parties communes : escalier abîmé, rambarde instable, etc.

Conséquences possibles :

• En cas de sinistre majeur (incendie, dégât des eaux, explosion), les dommages peuvent se propager aux voisins ou aux parties communes.
• Sans assurance PNO, le propriétaire doit assumer seul des coûts pouvant atteindre des montants très élevés.

La garantie responsabilité civile de la PNO est donc un pilier indispensable pour protéger à la fois votre patrimoine et votre sécurité financière.

Que couvre une assurance PNO ?

Avant de souscrire, il est essentiel de connaître l’étendue des garanties proposées par une assurance Propriétaire Non Occupant. Elle reprend en partie celles d’une multirisque habitation, tout en étant adaptée aux propriétaires bailleurs.

Garanties de base

• Incendie, explosion, fumée
• Dégâts des eaux : fuites, ruptures de canalisations, infiltrations
• Catastrophes naturelles et technologiques reconnues par arrêté
• Bris de glaces, vol, vandalisme et effraction

Responsabilité civile et recours des tiers

• Couvre les dommages causés à autrui par le logement (ex. incendie dû à une installation défectueuse).
• Protège contre les préjudices au locataire ou aux voisins liés à un défaut d’entretien ou un vice de construction.
• Inclut la garantie recours des tiers, qui assure une défense juridique en cas de litige.

Garanties optionnelles

• Garantie loyers impayés : indemnisation jusqu’à un plafond (souvent 50 000 €).
• Assistance juridique : frais d’avocat lors de conflits avec un locataire, un voisin ou la copropriété.
• Rééquipement à neuf : remplacement sans vétusté du mobilier endommagé, utile en location meublée.
• Perte de loyers : compensation en cas d’impossibilité de louer suite à un sinistre.

Exclusions fréquentes

• Défaut d’entretien manifeste ou logement vacant trop longtemps (souvent plus de 90 jours).
• Dégradations volontaires, usure normale ou vétusté du bien.
• Travaux non conformes entraînant un sinistre.
• Électroménager encastré : souvent exclu sauf mention contraire.

En résumé, l’assurance PNO offre une protection large mais non exhaustive, et il reste essentiel de vérifier les exclusions dans chaque contrat proposé par l’assureur choisi.

Comment choisir la meilleure assurance PNO ?

Trouver une assurance PNO adaptée ne se limite pas au prix : il faut examiner attentivement les garanties, les exclusions et l’adéquation avec votre bien. Voici les étapes essentielles pour faire un choix éclairé.

1. Comparer les offres disponibles

Le marché propose de nombreuses formules, avec des tarifs allant de 80 à 200 € par an en 2025.

• Mila : dès 81 €/an, avec une bonne base de garanties.
• Leocare : à partir de 85 €/an, gestion entièrement mobile.
• Luko : dès 132 €/an, contrat digitalisé et rapide.

Les assureurs traditionnels restent compétitifs grâce à leur réseau d’agences et un service client de proximité.

2. Adapter la couverture à son bien

Le prix et les besoins dépendent du type de logement et de son usage :

• Appartement vide : environ 99 €/an.
• Appartement meublé : environ 120 €/an.
• Maison vide : environ 166 €/an.
• Maison meublée : environ 176 €/an.
• Studio meublé : tarif variable selon l’emplacement et les équipements.

La localisation, l’état général du bien ou encore le profil des locataires influencent aussi le niveau de garanties à privilégier.

3. Utiliser un comparateur en ligne

Les comparateurs gratuits offrent une vue d’ensemble rapide du marché et proposent plusieurs devis adaptés à votre profil en quelques minutes. Cela permet de gagner du temps et de cibler les contrats les plus compétitifs.

4. Demander des devis personnalisés

Après un premier tri, il est recommandé de solliciter directement les assureurs sélectionnés. À examiner attentivement :

• Plafonds d’indemnisation : pour ne pas être sous-assuré.
• Montant des franchises : trop élevé, il réduit la valeur du contrat.
• Exclusions de garanties : défaut d’entretien, logement vacant trop longtemps, etc.
• Garanties complémentaires : vérifiez si elles correspondent à vos besoins spécifiques.

5. Conseils pour réduire le coût sans sacrifier la qualité

• Opter pour des franchises modérées (moins de 250 €) au lieu d’une absence de franchise, qui augmente fortement le prix.
• Vérifier que les plafonds de garanties couvrent réellement les sinistres graves (incendie, dégâts des eaux majeurs).
• Contrôler la durée maximale de couverture en cas de vacance locative, souvent limitée à quelques mois.
• Considérer les charges déductibles : la prime d’assurance PNO est généralement déductible des revenus fonciers pour les propriétaires soumis au régime réel.

La meilleure assurance PNO combine un tarif raisonnable, des garanties solides, des exclusions limitées et une bonne flexibilité selon le type de bien.

Key Takeaways

L’assurance PNO est essentielle pour tout propriétaire bailleur, offrant une protection complète à un coût abordable. Voici les points clés à retenir pour sécuriser votre investissement locatif :

• L’assurance PNO est obligatoire en copropriété depuis la loi Alur 2015 et fortement recommandée pour les maisons individuelles
• Le coût moyen est de 134€/an, avec des offres entre 60-200€ selon les garanties et le type de bien
• Elle couvre le bâti et votre responsabilité civile, contrairement à l’assurance du locataire qui ne protège que ses biens personnels
• Comparez les offres selon votre bien : appartement vide (99€/an), meublé (120€/an), maison (166-176€/an)
• Vérifiez les garanties optionnelles comme les loyers impayés (jusqu’à 50 000€) et l’assistance juridique pour une couverture optimale
• Utilisez des comparateurs en ligne pour obtenir rapidement plusieurs devis personnalisés et négocier les meilleures conditions
• Considérez les charges déductibles : la prime d’assurance PNO peut être déduite des revenus fonciers dans certains cas

Cette protection représente un investissement minimal face aux risques financiers considérables qu’engendrerait un sinistre non couvert, permettant de mettre votre bien en location en toute sérénité.

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