Amortissement LMNP : 9 erreurs à éviter en 2025

L’amortissement en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un levier fiscal puissant pour optimiser votre investissement locatif, mais aussi un terrain glissant. Il n’est accessible que sous le régime réel, jamais au régime micro-BIC, ne concerne jamais le terrain, est plafonné par l’article 39 C du CGI, et depuis 2025, son impact à la revente a changé. Cet article détaille 9 erreurs fréquentes dans le calcul amortissement LMNP – et surtout, comment les éviter pour maximiser votre rendement locatif.

La table des matières

1. Négliger l’exclusion de la part du terrain

Premier piège classique : vouloir amortir l’intégralité du prix d’acquisition de votre bien immobilier. Le terrain n’est jamais amortissable. Or, sa valeur peut représenter jusqu’à 30% du prix global de votre investissement immobilier.

Deux méthodes simples pour l’estimer :

• Utiliser une estimation notariale ou IFI si disponible
• Appliquer un ratio local usuel (20–25% en zone urbaine)

Dans tous les cas, archivez votre méthode de calcul. Elle vous servira en cas de contrôle fiscal et pour justifier votre amortissement du bien.

2. Oublier la ventilation par composants du bâti

Amortir un bien en bloc avec une seule durée est une erreur courante dans l’amortissement immobilier. Il faut décomposer le bâti en “composants amortissables“, chacun ayant une durée d’usage spécifique.

Voici une table de décomposition type pour un appartement LMNP :

Élément	Part de valeur	Durée d’usage indicative	Justificatif clé	Commentaire
Gros œuvre/structure	50–70%	50–80 ans	Acte, estimation	Base principale ; adapter au bâti
Toiture/étanchéité	5–12%	15–30 ans	Rapport artisan	Sensible à l’état initial
Électricité/plomberie	5–10%	15–25 ans	Factures	Ventiler si lourds travaux
Agencements intérieurs	5–10%	10–20 ans	Devis	Inclure cuisines intégrées
Parties communes spécifiques	1–3%	10–20 ans	PV AG, devis	Ascenseur, interphone, etc.
Mobilier et équipement	n/a	5–10 ans	Factures	Amortir séparément

Cette ventilation permet un amortissement plus rapide et plus précis de votre bien immobilier, tout en respectant la logique comptable du régime réel LMNP.

3. Utiliser des durées fantaisistes sans pièces probantes

Les durées d’amortissement doivent refléter la réalité économique : c’est la “durée normale d’utilisation” pour chaque composant de votre location meublée.

Sans justificatif, vous vous exposez à un redressement fiscal.

Bonnes pratiques :

• Associer chaque durée à un devis, une facture, un rapport technique ou un avis d’expert
• Éviter les durées trop courtes sur des composants structurels

4. Chercher à amortir en micro-BIC

Impossible d’amortir en micro-BIC ! Ce régime fiscal, bien que simple, vous prive totalement du levier de l’amortissement en LMNP.

Quand opter pour le régime réel LMNP ?

• Si vous avez des charges importantes (taxe foncière, électricité, réparations)
• Si vous souhaitez amortir un bien immobilier ou du mobilier

Comment faire ? Lisez ce guide pour comprendre les délais et modalités d’option : micro-BIC ou réel : bien choisir son régime

5. Confondre charges déductibles et immobilisations amortissables

La frontière est parfois floue entre entretien courant (charge) et travaux d’amélioration (immobilisation) dans votre logement meublé.

Voici 3 exemples fréquents de bascule :

• Changer une fenêtre : immobilisation (durée d’usage : 15–25 ans)
• Installer une cuisine équipée avec électroménager : amortissable (10–20 ans)
• Mettre aux normes l’électricité : amortissable (15–25 ans)

Travaux vs amélioration : la bonne qualification

Règle simple : si le bien prend de la valeur ou est durablement transformé, c’est une immobilisation amortissable en LMNP.

Conseil : sur vos factures, préférez des libellés techniques (ex. : “remplacement de tableau électrique selon normes 2025”) et l’affectation au bien loué.

6. Oublier le prorata temporis la première année

L’année de mise en service, l’amortissement est calculé au prorata du nombre de mois effectifs de votre location meublée.

Exemple :

• Achat en avril, mise en location en juin = 7 mois d’amortissement
• Valeur amortissable mobilier : 7 000 €, durée : 7 ans → dotation annuelle = 1 000 €
• Dotation proratisée année 1 : 1 000 € × (7/12) = 583 €

Une erreur fréquente : comptabiliser une année complète dès l’achat. À éviter pour un calcul amortissement LMNP correct !

7. Dépasser la limite de déduction de l’article 39 C

Même au régime réel LMNP, on ne peut pas créer de déficit fiscal uniquement avec l’amortissement.

C’est la règle du “non-déficit amortissable“. Le surplus est alors reporté sur les années suivantes, sans limitation.

Consultez ce guide pour dimensionner correctement vos amortissements : Règles fiscales 2025 et plafonds

Mini-checklist anti-écrêtage :

• Calculez votre résultat avant amortissement
• Comparez à la dotation aux amortissements
• Amortissez seulement jusqu’à zéro, jamais en négatif

8. Négliger la réintégration des amortissements à la revente en 2025

Depuis 2025, le fisc a changé les règles : les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value LMNP en cas de cession de votre bien immobilier.

Cela réduit fortement les gains nets… si on n’a pas anticipé ! Comprendre cette réforme ici

Anticiper l’impact sur votre TRI

Votre rentabilité nette globale doit intégrer :

• Les revenus locatifs nets après charges et amortissements
• La plus-value imposable après réintégration
• Le scénario de durée de détention

Simulez différents scénarios pour mesurer la sensibilité de votre TRI à cette réforme.

9. Gérer sans outils ni accompagnement

Amortir efficacement en LMNP suppose :

• Une décomposition rigoureuse
• Un suivi régulier des composants
• Des exports fiscaux propres

Ne vous improvisez pas comptable : utilisez des solutions adaptées comme :

• Jedeclaremonmeuble
• Indy
• Dougs
• Pennylane

Pour bien déclarer vos revenus BIC : Guide déclaration Airbnb 2042 C PRO

Comment ParisBnB peut vous aider

Chez ParisBnB, nous accompagnons les propriétaires bailleurs LMNP dans toutes les étapes fiscales, y compris l’amortissement. Notre équipe maîtrise les règles 2025, les ventilations par composants, et les calculs de plus-value. Nous utilisons des outils spécialisés et vous livrons des dossiers complets, prêts pour votre expert comptable ou à intégrer vous-même.

Évitez les erreurs coûteuses : confiez votre LMNP à ParisBnB pour une optimisation fiscale efficace de votre investissement locatif.

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